Krijgt u uw woning niet verkocht en bent u inmiddels al naar een andere woning verhuisd, dan biedt de Leegstandwet mogelijk uitkomst.
Leegstandwet per 1 juli 2013 versoepeld
Door de crisis op de huizenmarkt is de vraag naar woningen in afgelopen jaren dramatisch gedaald. Woningen staan hierdoor langer te koop. Als de eigenaar inmiddels al een andere woning heeft gekocht, dreigt hij door dubbele woonlasten in financiële problemen te komen. In verband met huurbescherming en een huurbeding in de hypotheekakte was tijdelijke verhuur dan meestal geen optie. Door een wetswijziging is dit inmiddels achterhaald.
De Leegstandwet had aanvankelijk alleen betrekking op leegstaande sloop- of renovatiewoningen, maar sinds enkele jaren maakt deze wet het ook mogelijk om met een vergunning van de gemeente een leegstaande woning, die in de verkoop staat tijdelijk te verhuren.
Een belangrijk voordeel hierbij is dat de huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn, zodat de huurovereenkomst in geval van verkoop van de woning voor de einddatum van de huurovereenkomst eenvoudig door opzegging kan worden beëindigd. In de plaats van de wettelijke huurbescherming treedt wel een aantal dwingendrechtelijke bepalingen van de Leegstandwet.
Als gevolg van een wetwijziging, die per 1 juli 2013 van kracht is geworden, zijn de regels voor de tijdelijke verhuur van leegstaande woningen op basis van de Leegstandwet aanzienlijk versoepeld.
Heeft u eerder een afwijzing gekregen op uw vergunningaanvraag en voldoet u nu wel aan de onderstaande voorwaarden, dan kunt u uiteraard opnieuw een aanvraag indienen.
Welk soort woning komt in aanmerking voor vergunning?
Voor de tijdelijke verhuur van een leegstaande woning is een vergunning nodig van de gemeente, waar de woning staat. De Leegstandwet stelt wel een aantal voorwaarden aan het verlenen van de vergunning.
De vergunning kan worden verleend als het gaat om woonruimte:
- in een gebouw (woningen of kamers in bijvoorbeeld een leegstaand kantoor, school of ziekenhuis);
- in een te koop staande woning die nog nooit bewoond is geweest (nieuwbouwwoning);
- die in de 12 maanden voordat de woning leeg kwam te staan, door de eigenaar bewoond is geweest of in de 10 jaar voordat de woning leeg kwam te staan 3 jaar (geheel of gedeeltelijk) verhuurd is geweest;
De gemeente toetst bij de aanvraag van een vergunning verder of:
- de woning behoort tot één van de wettelijke categorieën van koopwoningen;
- de woning leegstaat;de woning gelet op de omstandigheden en mogelijkheden in voldoende mate zal worden bewoond;
- van de eigenaar/verhuurder in redelijkheid niet kan worden verlangd dat de woning op een andere wijze dienstbaar wordt gemaakt aan de volkshuisvesting (verkoop, verhuur op andere wijze, zelfbewoning).
Als aan al deze voorwaarden is voldaan, wordt de vergunning voor de duur van maximaal 5 jaar verleend.
Wat moet er in de huurovereenkomst staan?
De tijdelijke huurovereenkomst moet vervolgens schriftelijk worden aangegaan. In de huurovereenkomst moet duidelijk staan dat het gaat om een tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet en voor welke termijn de vergunning is verleend.
De huurovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van tenminste zes maanden, waarbij een opzegtermijn van minimaal één maand voor de huurder en minimaal drie maanden voor de verhuurder geldt. De huurovereenkomst eindigt in elk geval als de vergunning afloopt.
De Leegstandwet stelt echter ook dat er een reguliere huurovereenkomst ontstaat als de huurder na afloop van de vergunning met toestemming van de eigenaar in de woning blijft. Om die reden is het voor de verhuurder raadzaam om de tijdelijke huurovereenkomst zekerheidshalve ook altijd schriftelijk op te zeggen.
Voorheen stelde de gemeente in de vergunning ook de maximale huurprijs op basis van het puntensysteem vast. Vanaf 1 juli 2013 is die regeling komen te vervallen en zijn partijen vrij om zelf een huurprijs overeen te komen.
Voldoet de huurovereenkomst niet aan de voornoemde vereisten, dan loopt de eigenaar het risico dat de verhuur als gewone verhuur wordt gezien met gevolg dat de huurder een beroep op huurbescherming kan doen.
Toestemming van hypotheekverstrekker noodzakelijk?
Overigens toetst de gemeente niet of de hypotheekverstrekker met de tijdelijke verhuur akkoord gaat. Dat is immers een zaak tussen de eigenaar en de hypotheekverstrekker.
Op basis van de hypotheekakte is het meestal niet toegestaan om de woning zonder schriftelijk toestemming van de hypotheekverstrekker te verhuren of in gebruik te geven. Als de eigenaar hiermee in strijd handelt, heeft de hypotheekverstrekker het recht de financiering onmiddellijk op te zeggen, hetgeen dan mogelijk tot openbare verkoop van de woning leidt met alle nadelige financiële gevolgen voor de eigenaar. Het is dus aan te raden om uw hypotheekverstrekker altijd schriftelijk toestemming te vragen voor de tijdelijke verhuur van de woning.
Aangezien de wettelijke huurbescherming bij verhuur op grond van de Leegstandwet niet van toepassing is, zal de hypotheekverstrekker hiervoor eerder toestemming verlenen.
Vragen of rechtsbijstand?
Hoewel tijdelijke (ver)huur op grond van de Leegstandwet vooral voordelen biedt, is er ook een nadeel. Nadelig is namelijk, dat de huurovereenkomst voor de duur van minimaal zes maanden moet worden aangegaan. Als de woning binnen die periode wordt verkocht, is de regeling dus niet flexibel.
Indien u besluit uw woning tijdelijk te verhuren op basis van de Leegstandwet, laat u dan goed voorlichten over de juridische en vooral de financieel-fiscale gevolgen van deze wijze van verhuur.
Als u zekerheid wilt verkrijgen of uw vergunningaanvraag en de huurovereenkomst aan de vereisten van Leegstandwet voldoen, dan doet u er verstandig aan Insight Legal in te schakelen.
Insight Legal verzorgt voor een vaste prijs de volledige vergunningaanvraag en stelt tevens de huurovereenkomst voor u op.
Heeft u naar aanleiding van dit artikel een vraag over de verhuur van uw woning op basis van de Leegstandwet of wilt u gebruik maken van de diensten van Insight Legal, neem dan geheel vrijblijvend en kosteloos contact met ons opnemen op.
