In een uitspraak van 13 maart 2013 heeft het kantongerecht Amsterdam geoordeeld dat een makelaar of tussenpersoon (“bemiddelaar”) geen bemiddelingskosten bij een kandidaat-huurder in rekening mag brengen, indien hij voor de verhuurder optreedt of indien hij een zoekopdracht van de kandidaat-huurder heeft, maar tevens een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder heeft gesloten.
Bemiddeling bij huur woonruimte
In deze zaak had een particuliere kandidaat-huurder via de website van een bemiddelaar een huurwoning gevonden, die namens de verhuurder werd aangeboden. Om voor de woning in aanmerking te komen, moest de huurder zich middels een online formulier bij de bemiddelaar inschrijven, waarmee volgens de voorwaarden van de bemiddelaar tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst tot stand kwam en de kandidaat-huurder bij een succesvolle bemiddeling een vergoeding verschuldigd was. Dit was ook in de huurovereenkomst opgenomen. In de onderhavige zaak heeft de bemiddelaar na totstandkoming van de huurovereenkomst een factuur gestuurd, die de kandidaat-huurder heeft betaald.
Zijn bemiddelingskosten verschuldigd?
In de daarop volgende procedure vordert de kandidaat-huurder de reeds betaalde bemiddelingskosten terug wegens onverschuldigde betaling. De kandidaat-huurder beroept zich op artikel 7:264 lid 2 BW, dat bepaalt dat een bij de totstandkoming van de huurovereenkomst gemaakt beding nietig is voor zover daarbij door een derde “enig niet redelijk voordeel” wordt bedongen.
De kantonrechter heeft de kandidaat-huurder in het gelijk gesteld en het volgende overwogen.
De kantonrechter overweegt dat van een “niet een redelijke voordeel” kan worden gesproken, indien zich situatie voordoet als bedoeld in artikel 7:417 lid 4 BW. Dit artikel bepaalt: “indien een der lastgevers een persoon is als bedoeld in artikel 408 lid 3, en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen, heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, tenzij de rechtshandeling strekt tot huur of verhuur van een tot woonruimte bestemd gedeelte van een zelfstandige woning”.
Samengevat volgt uit dit artikel dat indien een bemiddelaar als lasthebber van zowel de huurder als de verhuurder optreedt en één van deze een particulier is, hij bij de huurder geen bemiddelingskosten in rekening mag brengen als het om een zelfstandige woning gaat. Een zelfstandige woning is een woning met een eigen toegang en waarin geen voorzieningen, zoals een badkamer, keuken of toilet met andere huurders/bewoners worden gedeeld. Van dit artikel kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, tenzij het om een onzelfstandige woning (bijvoorbeeld een studentenkamer) gaat.
De kantonrechter heeft vastgesteld dat in de onderhavige zaak van een dergelijke situatie sprake is. De bemiddelaar heeft immers met zowel de kandidaat-huurder als de verhuurder een overeenkomst gesloten. Volgens de kantonrechter moeten deze overeenkomsten juridisch worden gekwalificeerd als lastgevingsovereenkomsten. In beide gevallen ziet de opdracht namelijk op het verrichten van een rechtshandeling, te weten het sluiten van een huurovereenkomst. Volgens de kantonrechter is voor de kandidaat-huurder in elk geval geen sprake is geweest van bemiddeling, aangezien de kandidaat-huurder de bemiddelaar niet heeft verzocht om woning voor hem te zoeken, maar alleen heeft gereageerd op een aangeboden huurwoning.
Verder heeft de kantonrechter overwogen dat de verhuurder feitelijk opdrachtgever van de bemiddelaar is geworden door de woning op de website van de bemiddelaar te huur aan te bieden. De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het feit dat de bemiddelaar geen overeenkomst met de verhuurder heeft gesloten en partijen bovendien geen vergoeding zijn overeengekomen verder niet van belang is, aangezien dit voor de totstandkoming van een lastgevingsovereenkomst niet vereist is.
In verband hiermee oordeelt de kantonrechter, dat de bemiddelaar op grond van artikel 7:417 lid 4 BW jegens de kandidaat-huurder geen recht op loon heeft. Dit feit impliceert dan tevens dat de bemiddelaar jegens de kandidaat-huurder een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW heeft bedongen, wat leidt tot nietigheid van het beding in de huurovereenkomst dat de kandidaat-huurder bemiddelingskosten verschuldigd is.
De kantonrechter heeft de bemiddelaar dan ook veroordeeld tot terugbetaling van de betaalde bemiddelingskosten, vermeerderd met rente en kosten.
vragen of rechtsbijstand?
Heeft u een vraag over bemiddelingskosten bij de verkoop of verhuur van onroerende zaken, of wilt u advies of rechtsbijstand in een geschil over bemiddelingskosten, neem dan geheel vrijblijvend en kosteloos contact met ons op.
Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Rolnummer: 1363784 CV EXPL 12-21510
Vonnis van: 13 maart 2013
F.no.: 869
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te Amsterdam
eiser
nader te noemen [eiser]
gemachtigde: P.N.M. Commandeur
t e g e n
1. de commanditaire vennootschap GOOI EN WONEN C.V.
gevestigd en kantoorhoudende te Hilversum
nader te noemen: Gooi en Wonen C.V.
2. [beherend vennoot]
beherend vennoot van gedaagde sub 1.
wonende te Huizen
gedaagden
gezamenlijk nader te noemen Gooi en Wonen
gemachtigden: M.H. [naam] en F.C. [naam].
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
– de dagvaarding van 28 juni 2012 inhoudende de vordering van [eiser] met producties;
– de conclusie van antwoord van Gooi en Wonen c.s. met een productie;
Daarna is bij tussenvonnis 14 november 2012 een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen. Deze zitting heeft op 20 december 2012 plaatsgevonden. Verschenen zijn [eiser] met zijn gemachtigde, alsmede zijn vriendin [naam]. Namens Gooi en Wonen zijn de gemachtigden verschenen.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Feiten en omstandigheden
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1
[eiser] heeft met ingang van 1 september 2011 de woning aan de [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) van [naam] (hierna: [naam]) gehuurd.
1.2
[eiser] heeft de woning gevonden via een website met de naam Pararius.com. Op deze website werd de woning te huur aangeboden en stond vermeld dat belangstellenden voor de woning contact op dienden te nemen met Gooi en Wonen C.V. Dit heeft [eiser] gedaan.
1.3
Gooi en Wonen C.V. is een bemiddelingsbureau voor de aan/verkoop en verhuur van woningen. Op haar website heeft zij de Bemiddelingscondities vermeld, waarin onder meer het volgende is bepaald:
“(…) Artikel 1: Definities
In deze condities wordt verstaan onder:
1.1 (…)
1.2 Opdrachtgever: een ieder natuurlijk of rechtspersoon, die Gooi en Wonen o.z. een opdracht heeft verstrekt tot het bemiddelen bij het zoeken naar woon- of bedrijfsruimte.
Artikel 2 Overeenkomst
2.1 De bemiddelingsovereenkomst komt tot stand door invulling van het Gooi en Wonen inschrijfformulier op de internetsite www.gooienwonen.nl door opdrachtgever. (…)
Artikel 4 werkzaamheden
4.1 (…)
4.2 De door Gooi en Wonen o.z. te verrichten werkzaamheden bestaan uit: het adviseren en begeleiden bij het bezichtigen, alsmede het opmaken van het huurovereenkomst en het opstellen van een inspectierapport.
Artikel 5 Betalingen
5.1 Indien Gooi en Wonen o.z. er met succes in slaagt om woonruimte voor opdrachtgever te verwerven dan is, opdrachtgever resp. haar cliënte hiervoor bemiddelingscourtage van 1 maand huur exclusief 19 % BTW aan Gooi en Wonen o.z. verschuldigd en wordt nimmer terugbetaald. (…)”
1.4
In de huurovereenkomst die door [eiser] en de verhuurder is ondertekend staat onder meer het volgende vermeld:
“(…)
Artikel 18 Beheer
Tot nader order treedt op als beheerder: Gooi en Wonen o.z.
Artikel 19 Bemiddelingskosten
De bemiddelingsdiensten van de bij deze overeenkomst betrokken makelaars en/of tussenpersonen
Voor huurders:
Zijn verricht overeenkomstig de voorwaarden en adviezen van de betreffende makelaar en/of tussenpersoon. De bemiddelingskosten, alsmede de daarvoor verschuldigde BTW, zijn terstond goedkeuring van deze overeenkomst verschuldigd. (…)”
1.5
Gooi en Wonen C.V. heeft [eiser] een factuur van € 1.666,00 wegens [“Courtage adres”] toegestuurd. [eiser] heeft dit bedrag aan Gooi en Wonen C.V. betaald.
2. De vordering en het verweer
2.1
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Gooi en Wonen C.V. en [beherend vennoot] zal veroordelen tot:
a. restitutie van de rekening van 18 augustus 2011 ter hoogte van € 1.666,–;
b. betaling van een bedrag van € 357,– aan incassokosten;
c. betaling van de wettelijke rente vanaf 20 juni 2012.
2.2
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat voor het betalen van de factuur geen grond bestaat: [eiser] heeft Gooi en Wonen C.V. geen opdracht gegeven om een woning voor hem te zoeken. [eiser] heeft de woning zelf gevonden op de website Pararius.com. Gooi en Wonen C.V. heeft opdracht van [naam] (hierna: de verhuurder) gekregen om deze woning voor hem te verhuren en ze heeft alleen jegens de verhuurder diensten verricht. Daarom dient de rekening door de verhuurder betaald te worden en heeft [eiser] het bedrag van de rekening onverschuldigd betaald.
2.3
Gooi en Wonen heeft verweer gevoerd. Zij stelt dat Gooi en Wonen C.V. als bemiddelingsbureau namens de huurder/koper optreedt en niet namens de verhurende/verkopende partij. Zij zorgt er voor dat de vraag van de huurder een uiteindelijke match oplevert. Hiervoor benadert Gooi en Wonen C.V. diverse partijen, waarbij zij er zorg voor draagt een zo groot mogelijk aanbod te krijgen. Zo plaatst zij de woningen die aangeboden worden op haar site, waarbij deze dan tevens gekoppeld zijn aan diverse overige sites, waaronder Pararius.com. De onderhavige woning mocht van de verhuurder aangeboden worden aan woningzoekenden. Daarvoor is geen opdrachtbevestiging, noch wordt de verhuurder enige vergoeding in rekening gebracht.
[eiser] heeft gereageerd op een van de woningen via de website, waarna hij rechtstreeks contact heeft opgenomen met Gooi en Wonen C.V., althans haar medewerker [naam]. [naam] heeft een uitvoerig gesprek met [eiser] gehad, waarin het mogelijk aan te huren object, de bemiddelingsvoorwaarden en de benodigde gegevens van [eiser] zijn besproken. Vervolgens heeft een bezichtiging plaatsgevonden, waarbij opnieuw alle voorwaarden zijn doorgenomen. Gooi en Wonen C.V. heeft vervolgens [eiser] voorgedragen als huurder bij de verhuurder. Nadat de verhuurder akkoord was heeft Gooi en Wonen C.V. de (concept)huurovereenkomst opgesteld en aan partijen doorgezonden, waarbij partijen aanvullingen/wijzigingen konden melden. Vervolgens is de definitieve huurovereenkomst opgemaakt, waarin nogmaals de bemiddelingsvoorwaarden zijn opgenomen. Na het definitief worden van de bemiddeling heeft Gooi en Wonen C.V. een inspectierapport opgemaakt, alsmede een fotoreportage, zodat de huurder aan kan tonen wat de staat van het gehuurde was bij de aanvang van de huurovereenkomst. Voorts is Gooi en Wonen C.V. gedurende de huurperiode bij eventuele problemen die de huurder ondervindt, aanspreekpunt voor de huurder, althans zij zal namens de huurder optreden richting de verhuurder. [eiser] heeft niet geprotesteerd tegen de door Gooi en Wonen C.V. gestelde (bemiddelings- en huur)voorwaarden en hij heeft de factuur zonder protest voldaan. Gooi en Wonen C.V. is afhankelijk van de bemiddelingsvergoeding en zij ontvangt geen vergoeding van de huiseigenaren. Zij treedt dan ook expliciet namens de huurder op.
3. De beoordeling
3.1
Aan de orde is de vraag of Gooi en Wonen C.V. gerechtigd was bemiddelingscourtage in rekening te brengen bij [eiser] voor haar werkzaamheden in verband met het tot stand komen van de huurovereenkomst tussen [eiser] als huurder en [naam] als verhuurder.
3.2
[eiser] heeft zich beroepen op art. 7:264 lid 2 BW, welk artikellid bepaalt dat een bij de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding nietig is, voor zover daarbij door een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen.
In de wetsgeschiedenis van art. 7:264 BW (Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 3, p. 31) valt te lezen dat het er bij dit artikel vooral om gaat grenzen te stellen aan de vrijheid van partijen om een voordeel te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen. In aanvulling daarop overweegt de Hoge Raad in het arrest van 6 april 2012, WR 2012, 69, LJN BV1767:
“Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij – veelal de aspirant-huurder – ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door de wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen.”
3.3
Van een “niet redelijk voordeel” in de zin van art. 7:264 lid 2 BW kan in ieder geval gesproken worden indien zich de in art. 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie voordoet.
Dit artikellid bepaalt het volgende:
“Indien een der lastgevers een persoon is als bedoeld in artikel 408 lid 3, en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen, heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, tenzij de rechtshandeling strekt tot huur of verhuur van een tot woonruimte bestemd gedeelte van een zelfstandige woning.”
Kort gezegd: indien een makelaar of andere tussenpersoon als lasthebber van zowel de huurder als de verhuurder optreedt en één van deze lastgevers is een natuurlijk persoon die niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelt, dan mag de makelaar geen courtage bij de huurder in rekening brengen, mits het gaat om een zelfstandige woning.
Aan art. 7:714 lid 4 BW ligt dezelfde bedoeling ten grondslag als die welke de Hoge Raad in het hiervoor geciteerde arrest voor art. 7:264 lid 1 BW heeft geformuleerd: het beschermen van de partij die niet in een gelijkwaardige positie ten opzichte van de andere partij verkeert om daarmee misstanden bij het aangaan van een huurovereenkomst te voorkomen.
Van art. 7:417 lid 4 BW kan niet ten nadele van de (koper of) huurder worden afgeweken, tenzij het gaat om verhuur van zogenaamde onzelfstandige woonruimte.
3.4
De kantonrechter is van oordeel dat in het onderhavige geval sprake is van de in art. 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie, op grond van het volgende.
In de eerste plaats is er, indien opdracht wordt gegeven aan een derde tot het doen verhuren van een woning, dan wel tot het zoeken van een huurwoning, sprake van een overeenkomst van lastgeving als bedoeld in art. 7:414 lid 1 BW. De opdracht ziet immers op het verrichten van een rechtshandeling, te weten het sluiten van een huurovereenkomst.
Aldus is van belang om vast te stellen wie de opdrachtgever(s)/lastgever(s) van Gooi en Wonen C.V. is of zijn.
3.5
Gooi en Wonen C.V. heeft de woning te huur aangeboden door middel van plaatsing van een advertentie op haar website, die doorgekoppeld is naar andere websites. Belangstellenden voor deze woning dienden contact op te nemen met Gooi en Wonen C.V. Feitelijk gezien komt dit er op neer dat de verhuurder de woning te huur heeft aangeboden op de website van Gooi en Wonen C.V. en dat de verhuurder daarmee opdrachtgever/lastgever van Gooi en Wonen C.V. is. Daaraan doet niet af, dat zoals Gooi en Wonen C.V. stelt, zij geen afspraken met de verhuurder op schrift heeft gesteld en geen afspraken met de verhuurder heeft gemaakt over het betalen van een vergoeding. Voor de totstandkoming van een dergelijke overeenkomst is niet vereist dat deze schriftelijk wordt vastgelegd, noch dat partijen een vergoeding hebben afgesproken.
3.6
Met betrekking tot de vraag of Gooi en Wonen C.V. (ook) met [eiser] een overeenkomst van opdracht of lastgeving heeft gesloten overweegt de kantonrechter het volgende. Van een opdracht tot bemiddeling is in ieder geval geen sprake: [eiser] heeft Gooi en Wonen C.V. immers niet verzocht een woning voor hem te zoeken, hij reageerde slechts op deze specifieke woning. Ook uit het feit dat, zoals Gooi en Wonen C.V. stelt, de betalingsvoorwaarden op de website van Gooi en Wonen C.V. stonden en [eiser] de huurovereenkomst – en dus artikel 19 – heeft ondertekend, volgt niet dat [eiser] een opdracht tot bemiddeling heeft gegeven.
Uit het reageren van [eiser] op de advertentie op de website en het feit dat art. 19 van de huurovereenkomst de verplichting tot het betalen van bemiddelingskosten van de bij de huurovereenkomst betrokken makelaars of tussenpersonen vermeldt, volgt wel dat hij Gooi en Wonen C.V. opdracht/last heeft gegeven voor hem een huurovereenkomst met betrekking tot de onderhavige woning te sluiten. Dit is een lastgevingsovereenkomst in de zin van art. 7:414 lid 1 BW.
3.7
Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van de in art. 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie: het (door Gooi en Wonen C.V.) dienen van twee heren, waarbij vaststaat dat het hier om een rechtshandeling gaat die strekt tot huur of verhuur van een onroerende zaak.
Daarnaast staat vast dat [eiser] een persoon is als bedoeld in art. 7:408 lid 3 BW:
“(…) Een natuurlijk persoon die een opdracht heeft verstrekt anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf (…)”
[eiser] heeft immers contact met Gooi en Wonen C.V. gelegd om voor zichzelf een huurovereenkomst voor woonruimte aan te gaan. Aldus heeft hij niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf gehandeld.
Ook staat niet ter discussie dat de onderhavige woning een zelfstandige woning in de zin van art. 7:234 BW is, zodat van het in art. 7:417 lid 4 BW bepaalde niet kan worden afgeweken.
Op grond daarvan is art. 7:417 lid 4 BW van toepassing en heeft Gooi en Wonen C.V. dus geen recht op loon jegens de huurder.
Hierboven in rov. 3.3 is reeds overwogen dat dit feit tevens impliceert dat Gooi en Wonen C.V. zich jegens [eiser] een niet redelijk voordeel in de zin van art. 7:264 lid 2 BW heeft bedongen, hetgeen gelet op het dwingende karakter van deze wetsbepaling tot nietigheid leidt van het beding waarop de aan [eiser] in rekening gebrachte bemiddelingscourtage is gebaseerd. Dat Gooi en Wonen C.V. inmiddels de BTW over de courtagekosten heeft afgedragen maakt dit niet anders, daartoe dient zij zich tot de belastingdienst te wenden.
3.8
Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen, luidt de conclusie dat de courtagekosten onverschuldigd betaald zijn, zowel wegens nietigheid van het courtagebeding op grond van art. 7:264 lid 2 BW, als op grond van het in art. 7:417 lid 4 BW bepaalde. Het verweer wordt derhalve verworpen en de vordering in hoofdsom is toewijsbaar.
3.9
De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen, nu deze niet is betwist. De vordering terzake de buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen, aangezien niet is komen vast te staan dat deze kosten zijn gemaakt, althans nu er door de gemachtigde van [eiser] over twee aanmaningen wordt gerept, wordt ervan uitgegaan dat deze kosten deel uitmaken van de in het kader van deze procedure toe te wijzen proceskosten.
3.10
Bij deze uitkomst van de procedure wordt Gooi en Wonen veroordeeld in de proceskosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. veroordeelt Gooi en Wonen C.V. en [beherend vennoot] tot betaling aan [eiser] van
€ 1.666,00 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 juni 2012 tot aan de voldoening;
II. veroordeelt Gooi en Wonen C.V. en [beherend vennoot] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op:
-griffierecht: € 207,00
-kosten dagvaarding: € 104,64
-salaris gemachtigde: € 300,00
————–
Totaal: € 611,64
inclusief eventueel verschuldigde BTW;
III. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
IV. wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 maart 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.
(bron: www.rechtspraak.nl)
