Een besluit van de vereniging van eigenaars (VvE) kan op grond van artikel 5:130 BW door de kantonrechter worden vernietigd. Een dergelijk verzoek moet worden gedaan binnen één maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennisgenomen of heeft kennis kunnen nemen.
Ingevolge artikel 2:15 lid 1 BW is een besluit van (een orgaan van) een rechtspersoon vernietigbaar als het in strijd is met a) de wet of statuten, b) de redelijkheid en billijkheid of c) een reglement. Dit artikel is ook van toepassing op besluiten van de VvE.
In de navolgende casus heeft een eigenaar verzocht een besluit van de VvE te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Verplaatsing balkondeur
Verzoeker is eigenaar van een appartement in een gebouw dat tijdens de wederopbouw is gebouwd en in 1976 is gesplitst. De eigenaar heeft tijdens de verbouwing van het appartement zonder de vereiste toestemming van de VvE onder meer de balkondeur in de badkamer verplaatst naar de keuken en daarvoor het raamkozijn in de keuken verwijderd, waarna de buitengevel waar voorheen de balkondeur zat, is dichtgemetseld.
Blijkens de splitsingsreglement is de achtergevel van het gebouw gemeenschappelijk, zodat de eigenaar voor een beoogde aanpassing van de achtergevel de toestemming van de vergadering van eigenaars behoeft, zodat de eigenaar in principe in strijd heeft gehandeld met het splitsingsreglement door de verplaatsing zonder toestemming van de VvE uit te voeren.
Na ontdekking hiervan heeft de beheerder van de VvE de eigenaar gesommeerd om de achtergevel van het appartement weer in de oorspronkelijke staat te herstellen, waaraan de eigenaar geen gehoor heeft gegeven.
De eigenaar heeft vervolgens wel een formele aanvraag voor een bouwvergunning bij de gemeente ingediend. De gemeente heeft hierop besloten dat de aanvraag betrekking heeft op een vergunningvrije activiteit, zodat de eigenaar zonder vergunning kon overgaan tot het uitvoeren van de betreffende werkzaamheden.
Besluit vergadering van eigenaars
Aangezien de eigenaar niet bereid was de achtergevel van het appartement in oorspronkelijke staat te herstellen, is er na overleg tussen partijen tijdens een algemene ledenvergadering een besluit over deze kwestie genomen. De VvE heeft met een krappe meerderheid besloten dat de balkondeur in de keuken alsnog naar de badkamer moest worden teruggeplaatst.
De eigenaar kon zich niet vinden in het besluit en heeft daarom op grond van artikel 5:130 juncto 2:15 lid 1 sub b BW de kantonrechter verzocht om dit besluit te vernietigen. De eigenaar heeft hiertoe aangevoerd dat het besluit zowel naar inhoud als naar totstandkoming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Toetsingsmaatstaf met betrekking tot de inhoud van het besluit is de vraag of de VvE bij de afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. De kantonrechter heeft deze vraag ontkennend beantwoord.
Standpunten van de VvE
VvE heeft zich tegen het verzoek verweerd. Zij heeft gesteld dat het gebouw een wederopbouwpand en een beschermd stadsgezicht is en dat de VvE er aan hecht om het gebouw zoveel mogelijk in authentieke staat te behouden. Daarnaast zou het slopen en verwijderen van de deur en de ramen volgens de VvE pure kapitaalvernietiging zijn, te meer daar de VvE veel geld zou hebben geïnvesteerd in het behoud van het gebouw.
Tot slot vreest de VvE voor precedentwerking als de VvE alsnog toestemming aan de eigenaar zou verlenen, omdat de VvE dan geen grond meer zou hebben om andere eigenaren een vergelijkbare aanpassing van de achtergevel te weigeren.
Vernietiging besluit
De kantonrechter heeft in de procedure korte metten gemaakt met deze tegenargumenten. Ten aanzien van het eerste argument van de VvE heeft de kantonrechter overwogen, dat noch in de splitsingsakte, noch in enig ander stuk is vastgelegd dat de VvE als expliciete doelstelling heeft dat zij de authenticiteit van het gebouw wenst te behouden. Verder oordeelt de kantonrechter, dat het gezien de beslissing van de gemeente dat het de eigenaar is toegestaan om zonder omgevingsvergunning over te gaan tot uitvoering van de betreffende bouwwerkzaamheden niet valt in te zien welk (wezenlijk) belang de VvE nog heeft bij het vasthouden aan dit argument.
Met betrekking tot het tweede argument, te weten de gestelde kapitaalvernietiging heeft de kantonrechter overwogen dat er geen sprake kan zijn van kapitaalvernietiging, nu de eigenaar enerzijds de balkondeur heeft hergebruikt en de aangebrachte wijzigingen geen extra kosten voor de VvE opleveren en de VvE anderzijds in de toekomst geen onderhoud meer aan het raamkozijn hoeft te verrichten, terwijl de servicebijdrage van de eigenaar ongewijzigd blijft.
Van de gevreesde precedentwerking is volgens de kantonrechter evenmin sprake. Ten aanzien hiervan wordt overwogen dat sinds de oprichting van de VvE in 1976 niet eerder een soortgelijk verzoek is ingediend, zodat volgens de kantonrechter niet aannemelijk is dat vele eigenaren zullen volgen. Bovendien wordt opgemerkt dat niet elk geval identiek zal zijn aan de onderhavige situatie, zodat niet zonder meer geoordeeld kan worden dat de VvE de toekomst geen grond meer heeft om de toestemming aan andere eigenaren te weigeren als zij nu toestemming verleent.
Samenvattend is de kantonrechter van oordeel, dat de VvE bij een juiste afweging van de bij het besluit betrokken belangen van de eigenaar in redelijkheid en naar billijkheid niet tot het besluit heeft kunnen komen en de VvE zich met de door haar gekozen opstelling bovendien te weinig rekenschap gegeven van het (financiële) belang van de eigenaar bij het behoud van de balkondeur in de keuken. Om deze redenen heeft de kantonrechter het besluit wegens strijd met redelijkheid en billijkheid vernietigd.
Vragen of rechtsbijstand?
Heeft u naar aanleiding van dit artikel een vraag over de vernietiging of nietigheid van een besluit van de VvE of wilt u advies of rechts bijstand in een gerechtelijke procedure, neem dan geheel vrijblijvend en kosteloos contact met ons op.
