Een huurachterstand van tenminste drie maanden is vrijwel altijd voldoende om de huurovereenkomst te ontbinden. Doorgaans moet de huur vóór of uiterlijk op de eerste van de maand zijn voldaan. Betaalt de huurder niet of niet tijdig, dan pleegt hij wanprestatie. Een keer niet tijdig betalen, levert nog geen verzuim op. Dit wordt anders als er een huurachterstand ontstaat. In dat geval is het zaak om het gehuurde zo snel mogelijk leeg te krijgen, zodat het weer aan een betalende huurder kan worden verhuurd.
Ontbinding en ontruiming
Aangezien de opzegging van de huurovereenkomst door huurbescherming en de wettelijke of contractuele opzegtermijn niet direct tot beëindiging van de huur leidt, dient de verhuurder de huurovereenkomst via de kantonrechter te ontbinden. Naast de achterstallige huur vordert hij dan tevens betaling van contractuele boetes en incassokosten. Vooruitlopend op de ontbinding kan in kort geding ook de ontruiming van het gehuurde worden gevorderd. De verhuurder heeft dan vaak al binnen enkele weken weer de beschikking over het gehuurde.
Volgens de wet geeft iedere tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst de verhuurder het recht om de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis een ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In een ontruimings- en ontbindingsprocedure zal de kantonrechter dus moeten beoordelen of de tekortkoming van de huurder gelet op alle omstandigheden van het geval ernstig genoeg is om een ontbinding te rechtvaardigen. Uit de jurisprudentie volgt dat een huurachterstand van tenminste drie maanden de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij de verhuurder zelf in verzuim is, omdat hij bijvoorbeeld bepaalde onderhoudsverplichtingen niet is nagekomen. Hoewel deze richtlijn in principe alleen voor woonruimte geldt, houdt de kantonrechter de norm van drie maanden meestal ook bij bedrijfsruimte aan.
De rechter heeft de bevoegdheid om de huurder nog een laatste termijn, de zogenaamde ‘terme de grace’ te geven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Als de huurder dan niet binnen de gestelde termijn betaalt, wordt de ontbinding alsnog uitgesproken.
Herhaalde wanprestatie huurder
In de jurisprudentie is verder uitgemaakt dat de huurovereenkomst ook kan worden ontbonden als er sprake is van een herhaalde wanprestatie van de huurder. Dit is aan de orde zijn als de huurder een huurachterstand van tenminste twee maanden heeft en hij minder dan een jaar ervoor al tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld of als hij de huur over een langere periode stelselmatig niet tijdig of telkens te weinig betaalt.
Ontruimings- en ontbindingsprocedure
Het advies aan verhuurders is om bij structurele wanbetaling de huurder tijdig aan te manen en bij een betalingsachterstand van drie maanden direct een ontruimings- of ontbindingsprocedure op te starten.
Rechtsbijstand?
De advocaten van Insight Legal hebben ruime ervaring met het voeren van ontruimings- of ontbindingsprocedures. Wilt u advies over de ontruiming van een huurruimte of ontbinding van de huurovereenkomst of wilt u een ontruimings- en/of ontbindingsovereenkomst opstarten, neem dan contact met ons op.
