Geregeld krijgen wij de vraag of men door het jarenlange gebruik van andermans grond ook eigenaar van die grond kan zijn geworden. Het antwoord hierop is onder meer afhankelijk van de vraag of de gebruiker houder of bezitter van de grond is.
Als het gebruik voortvloeit uit een huur- of pachtovereenkomst, wordt de gebruiker als houder aangemerkt en kan hij geen eigenaar worden. Dit ligt anders bij inbezitneming. Hiervan is sprake als de gebruiker de grond niet voor de eigenaar, maar voor zichzelf is gaan houden als ware hij zelf de eigenaar. Of er sprake is van inbezitneming van de grond is zeer afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
Verjaring
Een belangrijk mogelijk gevolg van inbezitneming is verjaring. Indien een niet-eigenaar bezitter is van een stuk grond, dan heeft de eigenaar het recht om dit terug te vorderen om het weer zelf in bezit te kunnen nemen. Volgens de wet verjaart deze vordering na verloop van 20 jaar, nadat de eigenaar het bezit van de grond heeft verloren. Dit wordt ‘bevrijdende verjaring’ genoemd. De eigenaar verliest hierdoor zijn recht om het bezit terug te vorderen. De gebruiker, oftewel de bezitter kan diens gebruik van de grond ongestoord voortzetten en verkrijgt dan tevens van rechtswege het eigendom van de grond.
Stuiting van verjaring
Een lopende bevrijdende verjaring kan op verschillende wijzen worden gestuit. Van natuurlijke stuiting is sprake als de eigenaar de grond weer in bezit neemt. Daarnaast biedt de wet een aantal mogelijkheden om de verjaring te stuiten. Dit kan door het instellen van een eis tot het verkrijgen van een gerechtelijke uitspraak, alsmede door iedere andere daad van rechtsvervolging, zoals bijvoorbeeld door het uitbrengen van een dagvaarding of het indienen van een verzoekschrift.
Gebruikelijker is echter stuiting door een ondubbelzinnige schriftelijke aanmaning of mededeling, gevolgd door het binnen zes maanden instellen van een gerechtelijke eis. Deze aanmaning of mededeling geschiedt per aangetekende brief, waarin wordt gevorderd dat de gebruiker het onrechtmatige gebruik van de grond staakt. Tot slot kan de verjaring worden beëindigd, doordat de eigenaar het bezit van de gebruiker erkent en hiermee aangeeft zelf geen rechthebbende (meer) te zijn. Nadat de lopende verjaring is gestuit, begint in beginsel een nieuwe verjaringstermijn te lopen, die opnieuw kan worden gestuit.
Conclusie
Een bezitter, niet-eigenaar van een stuk grond kan na 20 jaar door verjaring eigenaar van die grond zijn geworden. De eigenaar kan dit proces voorkomen door de verjaring tijdig te stuiten. Dit kan ofwel door de grond weer in bezit te nemen of door één van de hiervoor omschreven wettelijke stuitingshandelingen te verrichten, al dan niet gevolgd door een gerechtelijke procedure.
Vragen?
Heeft u vragen over eigendomsrechten van onroerend goed, erfdienstbaarheden en/of bevrijdende verjaring of wilt u advies, dan wel bijstand in een procedure, neem dan geheel vrijblijvend en kosteloos contact met Insight Legal op.
