De Hoge Raad heeft op 16 oktober 2015 een belangrijke uitspraak gedaan over dubbele bemiddelingskosten bij de verhuur van zelfstandige woonruimte. Het komt in de praktijk veelvuldig voor dat bemiddelingskosten zowel bij de particuliere huurder als de verhuurder in rekening worden gebracht. Dit is in strijd met de wet, aangezien het de huurbemiddelaar niet is toegestaan om ‘twee heren te dienen.
Verbod op dubbele bemiddelingskosten
Dit verbod houdt in dat indien de huurbemiddelaar in opdracht van een verhuurder zelfstandige woonruimte aan een huurder aanbiedt, hij alleen een vergoeding voor zijn bemiddeling aan de verhuurder kan vragen en niet tevens aan de huurder. Deze regeling is van dwingend recht, zodat hiervan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.
Over dit onderwerp is de laatste tijd veel geprocedeerd. In lagere rechtspraak is bevestigd, dat de huurder alleen dan bemiddelingskosten verschuldigd is als de bemiddelaar i) enkel de belangen van de huurder heeft behartigd; ii) daadwerkelijk werkzaamheden voor de huurder heeft verricht, die rechtsvaardigen dat huurder bemiddelingskosten betaalt en iii) tegelijkertijd geen bemiddelingskosten bij de verhuurder in rekening brengt. Huurbemiddelaars hebben deze regelgeving vervolgens op creatieve wijze toegepast door verhuurders de huurwoningen kosteloos en vrijblijvend op hun website te laten plaatsen, waarbij de huurder de bemiddelingskosten voldoet als de huurovereenkomst tot stand komt. In de zaak, die heeft geleid tot de uitspraak van de Hoge Raad bestond onduidelijkheid over de vraag of de huurbemiddelaar, die op deze wijze handelt al dan niet toch voor de verhuurder optreedt.
Uitspraak van de Hoge Raad
In zijn arrest van 16 oktober 2015 heeft de Hoge Raad deze vraag bevestigend beantwoord en geoordeeld dat in een dergelijk geval ook sprake is van een bemiddelingsovereenkomst tussen de huurbemiddelaar en de verhuurder. Dit volgt uit feit dat de bemiddelaar in opdracht of met goed vinden van de verhuurder een huurwoning op zijn website plaatst. Volgens de Hoge Raad ligt hierin nu juist de opdracht besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen. Hierbij speelt ook een rol dat de bemiddelaar de huurder en verhuurder van elkaar afschermt en het onmogelijk maakt dat zij zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over de totstandkoming van de huurovereenkomst te onderhandelen. De huurbemiddelaar mag dan geen bemiddelingskosten bij de huurder in rekening brengen.
De Hoge Raad oordeelde verder dat er alleen dán geen sprake van een bemiddelingsovereenkomst is, wanneer de bemiddelaar bewijst dat de website alleen als “elektronisch prikbord” fungeert en huurder en verhuurder rechtstreeks met elkaar in contact kunnen treden. In dat geval mag de huurbemiddelaar wel een vergoeding bij de huurder in rekening brengen.
Klik hier om de uitspraak van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) te lezen.
Vragen?
Deze uitspraak versterkt de positie van de huurder en diens mogelijkheid om de betaalde bemiddelingskosten als onverschuldigd betaald van de huurbemiddelaar terug te vorderen. Heeft u vragen over bemiddelingskosten bij verhuur van woonruimte of wilt u reeds betaalde bemiddelingskosten van de bemiddelaar terugvorderen, neem dan contact met Insight Legel op.
