U bent eigenaar van een appartement en u heeft vernomen dat uw buurman zijn appartement wil gaan verhuren. U vreest voor luidruchtige nieuwe buren en verlangt dat de VvE de verhuur van appartementen verbiedt. Mag de VvE het gebruiksrecht U van uw buurman door een verhuurverbod beperken
Gebruik door derden
Op grond van artikel 5: 120 lid 1 BW is een eigenaar bevoegd zijn privé-gedeelte aan een ander te verhuren of anderszins in gebruik te geven, onverminderd het bepaalde in artikel 5:112 lid 4 BW. Het laatstgenoemde artikel biedt de mogelijkheid om het gebruiksrecht van de eigenaar bij reglement in te beperken, mits de bepaling via de splitsingsakte in de openbare registers is opgenomen.
Huurverbod
In mijn praktijk tref ik geregeld verhuurverboden in het huishoudelijk reglement aan. De Hoge Raad heeft echter bepaald dat regels omtrent het gebruik, beheer en onderhoud van de privé-gedeelte in beginsel uit de openbare registers kenbaar behoren te zijn. Het huishoudelijke reglement is alleen bedoeld voor het vastleggen van regels van orde en handhaving met betrekking het privé-gedeelte en wordt ook niet in de openbare registers ingeschreven. Een verhuurverbod in het huishoudelijk reglement dat het gebruiksrecht van de eigenaar in verregaande mate beperkt, is dan ook niet rechtsgeldig.
Een verhuurverbod mag verder niet strijdig zijn met de goede zeden of de openbare orde, zodat een verbod om een appartement aan personen van een bepaald ras of religie te verhuren op grond van artikel 3:40 BW nietig is.
Artikel 35 van het Modelreglement 2006 bevat al een beperking van de mogelijkheid van verhuur of ingebruikgeving van een appartement door van de gebruiker voor de aanvang van het gebruik een schriftelijke verklaring te verlangen dat hij de regels van de VvE zal naleven. Daarnaast kunnen er in het reglement andere criteria en voorschriften voor verhuur/ingebruikgeving worden gesteld. Te denken valt bijvoorbeeld aan ballotage – en toelatingsregelingen en meer specifieke verboden om het appartement kamergewijs (aan studenten), als B&B-accommodatie of anderszins in het kader van “short stay” te verhuren of in gebruik te geven.
Toestemming van vergadering
Verder is in veel splitsingsreglementen bepaald dat verhuur/ingebruikgeving slechts is toegestaan na toestemming van de VvE. Stemt de VvE niet in met de verhuur/ingebruikgeving, dan kan de kantonrechter worden verzocht om op grond van artikel 5:121 BW vervangende toestemming te verlenen. Een dergelijke vervangende toestemming kan slechts worden verleend, indien de VvE de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd.
Conclusie
Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het de VvE is toegestaan om een verhuurverbod in het toepasselijke reglement op te nemen, mits aan de hiervoor besproken vereisten is voldaan.
Vragen of rechtsbijstand?
Heeft u vragen over de verhuur/ingebruikgeving van appartementen of het voorkomen hiervan of wilt u rechtsbijstand in een procedure, neem dan vrijblijvend en kosteloos contact met Insight Legal op.
