De onderstaande uitspraak is gedaan in een geschil tussen een aantal vereniging van eigenaren (VvE’s) en een professionele beheerder/bestuurder tevens de ontwikkelaar van het appartementencomplex.
Tekortkomingen beheerder/bestuurder
De grondslag voor de vorderingen is hoofdzakelijk gebaseerd op het standpunt van de VvE’s dat de beheerder/bestuurder toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst met de VvE’s als gevolg waarvan de VvE’s schade hebben geleden.
Partijen verschillen niet van mening over de vraag aan welke normen het handelen van de beheerder respectievelijk bestuurder moet worden getoetst. In het eerste geval gaat het om de vraag of de beheerder als een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam beheerder heeft opgetreden. In het tweede geval gaat het er om of de bestuurder ten aanzien van haar handelen een ernstig verwijt kan worden gemaakt.
In de navolgende uitspraak komt de rechtbank op een aantal onderdelen tot het oordeel dat beheerder/bestuurder tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens de VvE en daarom schadeplichtig is. Voor dat oordeel maakt het volgens de rechtbank geen verschil of aangesproken partij als beheerder of als bestuurder wordt beschouwd.
Vragen of rechtsbijstand?
Heeft u naar aanleiding van dit artikel een vraag over de aansprakelijkheid van een professioneel beheer/bestuurder van de VvE of wilt u advies of bijstand in een procedure, neem dan geheel vrijblijvend en kosteloos contact t ons op.
Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 324169 / HA ZA 09-375
Uitspraak: 23 maart 2011
VONNIS van de meervoudige kamer in de zaak van:
1. de VERENIGING VAN EIGENAARS DE ZILVERVLOOT TE DORDRECHT,
2. de VERENIGING VAN EIGENAARS EXTRA PARKEERPLAATSEN DE ZILVERVLOOT,
3. de VERENIGING VAN EIGENAARS DE SCHATTEN, DE PAKHUIZEN, DE GENUA,
4. de VERENIGING VAN EIGENAARS DE STEVEN,
5. de VERENIGING VAN EIGENAARS DE SERRE, DE GAFFEL, HET WANT, DE BRUG,
6. de VERENIGING VAN EIGENAARS DE STEIGER;
alle gevestigd te Dordrecht,
eiseressen,
advocaat mr. J. Kneppelhout,
– tegen –
de STICHTING WOONBRON,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. J.P.M. Borsboom.
Partijen worden hierna aangeduid als de VvE’s en als Woonbron. Eiseres onder 1 wordt ook afzonderlijk aangeduid als de hoofd-VvE. Eisers onder 2-6 worden ook aangeduid als de sub-VvE’s.
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
– dagvaarding d.d. 21 januari 2009;
– akte overlegging producties;
– conclusie van antwoord, met producties;
– conclusie van repliek, tevens akte wijziging van eis, met producties;
– conclusie van dupliek, tevens antwoordakte wijziging van eis;
– brief met bijlagen d.d. 7 februari 2011 van mr. Kneppelhout;
– de bij gelegenheid van de pleidooien d.d. 10 februari 2011 overgelegde pleitnotities;
– brief d.d. 24 februari 2011 van mr. Borsboom.
2 De vaststaande feiten
2.1 Woonbron (althans haar rechtsvoorgangster Woondrecht), is de projectontwikkelaar van het nieuwbouwproject “De Zilvervloot” te Dordrecht. De Zilvervloot bestaat uit appartementen, winkels en parkeerplaatsen. Het complex is eind 2005 opgeleverd.
2.2 Bij notariële akte van 11 augustus 2003 heeft Woonbron De Zilvervloot doen splitsen in zes appartementsrechten. Deze zes appartementsrechten komen samen in de hoofd-VvE. Op diezelfde dag zijn vijf van de zes appartementsrechten ondergesplitst, elk in meerdere appartementsrechten. Deze komen samen in de sub-VvE’s. Het ‘hoofdappartementsrecht’ dat betrekking heeft op de winkels is niet ondergesplitst.
2.3 Bij de akten van (onder)splitsing is een bedrijfsonderdeel van Woonbron, onder de naam Triant, aangewezen als bestuurder van de VvE’s. Tot 1 oktober 2007 heeft Triant (in elk geval) beheerswerkzaamheden voor de VvE’s uitgevoerd op basis van een mondelinge overeenkomst van opdracht.
2.4 Woonbron heeft het ‘hoofdappartementsrecht’ met betrekking tot de winkels per 1 september 2005 verkocht aan Mees Pierson.
2.5 Bij brief van 17 juni 2005 heeft Woonbron namens de hoofd-VvE ter zake het onderhoud van de tuin en de “sedumdaken” van het complex opdracht verleend aan Tuin- en Cultuurtechnisch Bureau De Enk B.V. (hierna: De Enk). De Enk is gelieerd aan de aannemer die De Zilvervloot heeft gebouwd. Woonbron heeft de desbetreffende offerte van De Enk niet met die van andere aanbieders vergeleken.
2.6 Woonbron heeft voor de VvE’s per 2005 een opstalverzekering afgesloten bij Centraal Beheer, en wel tegen een premie van 0,39 ‰ voor de woningen en 2 ‰ voor de winkels. Per 1 januari 2008 hebben de VvE’s de opstalverzekering via AON bij (een) andere verzekeraar(s) ondergebracht tegen premies van respectievelijk 0,29 ‰ en 1 ‰. Ten behoeve van deze nieuwe verzekering hebben de VvE’s de herbouwwaarde van het complex laten taxeren. Die taxatie heeft € 5.000,= gekost.
2.7 Bij notariële akte van 15 november 2006 heeft Woonbron ten laste van de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE’s een opstalrecht gevestigd ten behoeve van Eneco. Deze vestiging vloeide voort uit een daartoe strekkende overeenkomst tussen Woonbron en Eneco van 20 december 2004. Eneco heeft aan Woonbron een bedrag van
€ 16.552,= voor het opstalrecht betaald. Dit bedrag is niet ten goede gekomen aan de VvE’s.
2.8 Gedurende de eerste jaren na oplevering hebben de VvE’s gefungeerd zonder meerjarenonderhoudsplanning. Op de ALV van juni 2007 heeft Woonbron twee varianten van een meerjarenonderhoudsplanning gepresenteerd. Tot vaststelling van één van die twee varianten is het niet gekomen.
2.9 De VvE’s hebben de in 2.3 bedoelde overeenkomst met Woonbron (Triant) per 1 oktober 2007 opgezegd. De VvE’s hebben opdracht verleend aan G.G.-VvE Beheer B.V. (hierna: GG) tot het verrichten van bestuurs- en beheerswerkzaamheden.
2.10 Het merendeel van de appartementen in De Zilvervloot is door Woonbron verkocht onder de zogenoemde ‘koopgarantregeling’. Dat wil zeggen (i) dat minder kapitaalkrachtige kopers een korting op de koopprijs krijgen van 25%, (ii) dat zij bij voorgenomen verkoop van het appartement eerst Woonbron in de gelegenheid moeten stellen het appartement ‘terug’ te kopen en (iii) dat de eventuele waardestijging van het pand voor 30% aan Woonbron ten goede komt.
2.11 Partijen zijn met elkaar verwikkeld in een arbitrageprocedure in verband met (volgens de VvE’s) aan de gebouwen klevende bouwkundige gebreken. Deze procedure bevindt zich in het stadium van de tweede schriftelijke ronde.
3 De vordering en het verweer
3.1 De gewijzigde vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Woonbron te veroordelen
i. tot betaling van een vergoeding ten bedrage van € 102.260,80, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2009 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede een vergoeding van de buitengerechtelijke kosten;
ii. voor eigen rekening en risico alle akten van splitsing met bijbehorende splitsingstekeningen te wijzigen in die zin dat daaruit in onderlinge samenhang bezien blijkt welke onderdelen van het gebouw in welke (onder)splitsing gemeenschappelijk zijn en deze binnen zes maanden voorzien van een toelichting en concept vergaderbesluit ter goedkeuring aan de diverse ALV’s van de VvE’s voor te leggen en verder deze akten, na verwerking van eventuele nadere aanwijzingen door eiseressen, geheel voor eigen rekening en risico notarieel te doen vastleggen en in te schrijven in de openbare registers en daarvoor alle vereiste volmachten te verkrijgen en voorts al het overige te verrichten teneinde tot een rechtsgeldige wijziging van de akten te komen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,=;
iii. de VvE’s te vrijwaren tegen vorderingen en kosten, waaronder begrepen proceskosten, indien en voor zover tegen (goedkeurings)besluiten van de VvE’s en de (rechts)handelingen van Woonbron, die nodig en wettelijk vereist zijn om tot een rechtsgeldige wijziging van de splitsingsakten en -tekeningen te komen, door derden rechtsmaatregelen worden genomen;
iv. zich borg te stellen voor de nakoming van de verplichtingen van kopers onder de Koopgarantregeling op straffe van een dwangsom van € 5.000,=;
v. in de kosten van het geding.
3.2 Woonbron heeft de vordering gemotiveerd weersproken en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van de VvE’s in de kosten van het geding.
4 De beoordeling
eiswijziging
4.1 Bij conclusie van repliek hebben de VvE’s hun eis gewijzigd. Woonbron heeft daartegen geen bezwaar gemaakt. Nu de eiswijziging naar het oordeel van de rechtbank niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde, zal zij op de gewijzigde eis recht doen. Bij pleidooi hebben de VvE’s in eerste instantie betoogd (zie p. 15 van de pleitnota) dat hun vordering “in zoverre” wordt gewijzigd dat zij ook de kosten gemoeid met het opstellen van een financieel huishoudelijk reglement vorderen. Op een daartoe strekkende vraag van de rechtbank hebben zij vervolgens echter nadrukkelijk verklaard dat dit betoog niet moet worden begrepen als een – nieuwe – eiswijziging. De rechtbank laat de hier bedoelde kostenpost dus verder buiten beschouwing. Weliswaar geldt volgens de VvE’s dat ook deze kosten gerekend moeten worden tot de geleden schade, maar waar aan deze stelling geen (deel)vordering wordt verbonden is zij voor de beslissing op het gevorderde niet relevant.
splitsingsaktes
4.2 In deze procedure treden als eisers de VvE’s op, niet de gezamenlijke eigenaars van de appartementen. De VvE’s hebben tot taak het voeren van het beheer over de gemeenschap (artikel 5:126 lid 1 BW). Ten aanzien van dat beheer zijn zij de vertegenwoordigers van de gezamenlijke appartementseigenaars (artikel 5:126 lid 2 BW). Ten aanzien van terreinen die niet het beheer van de gemeenschap betreffen hebben de VvE’s in beginsel echter geen taak en zijn zij dus ook niet vertegenwoordigingsbevoegd. Voor deze zaak moet dan concreet worden gedacht aan een wijziging van de splitsingsaktes. Vorderingen die daarop betrekking hebben kunnen in beginsel niet door de VvE’s (als zodanig) maar uitsluitend door de gezamenlijke eigenaars worden ingesteld. Op zichzelf is denkbaar dat, bijvoorbeeld in de statuten, aan de VvE’s een ruimere vertegenwoordigingsbevoegdheid is toebedeeld, maar de VvE’s hebben dat niet gesteld en de rechtbank heeft dat ook niet uit de processtukken kunnen afleiden.
4.3 Hierop stranden de vorderingen inzake de wijziging van de splitsingsaktes. Weliswaar hebben de VvE’s bij pleidooi toegelicht dat het hen er met name om te doen is dat de kosten van die beoogde wijziging uiteindelijk door Woonbron zullen worden gedragen, maar dat maakt voor de beoordeling geen verschil. Het gaat per saldo immers om een terrein waarop de VvE’s geen taak hebben. Op dit punt slaagt dus het verweer van Woonbron. De vordering onder 3.1.ii en iii zal dan ook worden afgewezen.
4.4 Dit wordt niet anders in het licht van de door de VvE’s bij repliek overgelegde “procesvolmacht” (productie 49). Daargelaten of een dergelijke volmacht de VvE vertegenwoordigingsbevoegd kan maken op terreinen die niet op het beheer van de gemeenschap betrekking hebben en ook blijkens de statuten niet aan de VvE’s zijn toebedeeld, bepalend is in elk geval dat de volmacht blijkens de tekst ervan kennelijk door de ALV van de hoofd-VvE is verstrekt. Niet blijkt van instemming door alle gezamenlijke eigenaars, en juist om dat laatste gaat het. Daaraan doet niet af dat het besluit ter vergadering is genomen, nu immers unanimiteit niet is vereist voor een geldig besluit.
4.5 Gelet op het hiervoor gegeven oordeel kan een verdere inhoudelijke beoordeling van de hier bedoelde vorderingen buiten beschouwing blijven. Toch zal de rechtbank ten overvloede aan die vorderingen nog enkele (voorlopige) overwegingen wijden. De rechtbank hoopt partijen (en de gezamenlijke appartementseigenaars) daarmee enkele handvatten te bieden voor de inschatting van mogelijkheden en risico’s gemoeid met (eventueel) verder procederen.
4.6 Aan de onderhavige vorderingen ligt de stelling van de VvE’s ten grondslag dat de splitsingsaktes gebrekkig zijn, nu zij onvoldoende duidelijk maken welke delen van het gebouw voor welke VvE gemeenschappelijk zijn. De VvE’s spreken Woonbron dus kennelijk aan in haar hoedanigheid van initiatiefnemer tot de splitsing. Woonbron heeft de gebrekkigheid van de aktes betwist. Ook heeft zij aangevoerd dat zij het niet in haar macht heeft de gevorderde wijzigingen te bewerkstelligen, nu een wijziging door de appartementseigenaars met medewerking van hypotheekhouders (en eventuele andere beperkt gerechtigden) zal moeten plaatsvinden en Woonbron daarin geen rol heeft. Dit laatste hebben de VvE’s bij conclusie van repliek (en opnieuw bij pleidooi) erkend, maar daarin hebben zij geen aanleiding gezien de vorderingen op dit punt te wijzigen. Dat betekent dat de vorderingen zoals zij thans luiden niet uitvoerbaar zijn. Zij kunnen daarom hoe dan ook niet worden toegewezen, ook niet als zij door de gezamenlijke appartementseigenaars zouden worden ingesteld. Of de aktes daadwerkelijk gebrekkig zijn (en in dusdanige mate dat Woonbron daarvoor aansprakelijk is), laat de rechtbank uitdrukkelijk in het midden. Wellicht kunnen partijen ter zake gezamenlijk advies van een notaris inwinnen, zoals ter zitting is besproken.
opstalrecht
4.7 Ook ten aanzien van het deel van de vordering dat ziet op het opstalrecht heeft Woonbron aangevoerd dat niet de VvE’s maar de gezamenlijke eigenaars de vorderingsgerechtigde partijen zijn. Hier slaagt dit verweer echter niet. Op zichzelf is juist de stelling van Woonbron dat het vestigen van een opstalrecht op de gemeenschappelijke grond tot het domein van de gezamenlijke eigenaars behoort en niet gerekend kan worden tot (slechts) het beheer van de gemeenschap. Hier gaat het echter niet om de vestiging als zodanig. Het gaat hier om de (incasso van een) vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking vanwege een al gevestigd opstalrecht. Waar vast staat dat het onderhavige opstalrecht is gevestigd op grond die tot de gemeenschap behoort, valt niet in te zien dat het vervolgens incasseren van een uit die vestiging voortvloeiende vordering niet tot het beheer van de gemeenschap gerekend zou kunnen worden. De rechtbank wijst erop dat de statuten van de hoofd-VvE uitdrukkelijk voorzien in de mogelijkheid van “andere baten” dan de bijdragen van de appartementseigenaars (artikel 31; productie 1 bij akte overlegging producties).
4.8 Tussen partijen staat niet ter discussie dat Woonbron op het moment van de vestiging van het opstalrecht geen rechthebbende meer was ten aanzien van de grond waarop het opstalrecht is gevestigd. Woonbron was dus in beginsel niet beschikkingsbevoegd. Partijen twisten over het bestaan van een (door Woonbron gestelde) volmacht. Naar het oordeel van de rechtbank komt aan die eventuele volmachtverlening echter geen doorslaggevende betekenis toe. Ook als volmacht zou zijn verleend, dan impliceert dat nog niet dat de vergoeding voor het opstalrecht aan Woonbron als gevolmachtigde zou toekomen. Behoudens afwijkende afspraken (die niet zijn gesteld of gebleken, ook niet in het verband van die (eventuele) volmacht), komt die vergoeding toe aan de rechthebbenden. Dat zijn de appartementseigenaren. Door de vergoeding niet af te dragen heeft Woonbron zich dan ook naar het oordeel van de rechtbank ongerechtvaardigd verrijkt ten koste van de appartementseigenaren. Het bedrag van die verrijking moet worden bepaald op het bedrag van de vergoeding (€ 16.552,=), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der vestiging (15 november 2006). Gelet op het overwogene in 4.7 zijn de VvE’s tot de incasso van dit bedrag bevoegd. De vordering is in zoverre toewijsbaar.
4.9 Woonbron heeft nog betoogd (59 antwoord) dat de vestiging van een opstalrecht als hier aan de orde “veelal” plaatsvindt voordat de appartementsrechten worden verkocht en dat de opbrengst van het opstalrecht dan één van de factoren is op grond waarvan de prijs voor de appartementen wordt bepaald. Dit betoog is echter te algemeen van aard om daaraan voor dit specifieke geval consequenties te verbinden, nog daargelaten dat niet gebleken is dat deze eventuele verdiscontering in de koopprijs voor de kopers op enigerlei wijze kenbaar was. Het onderhavige verweer doet aan het in 4.8 gegeven oordeel dus niet af.
koopgarant
4.10 Aan de vordering genoemd onder 3.1 sub iv leggen de VvE’s de stelling ten grondslag dat Woonbron door de in 2.10 weergegeven gang van zaken profiteert van een waardestijging van het gebouw, welke waardestijging mede wordt bepaald door het onderhoud en beheer ten laste van de VvE’s. Daarmee wordt Woonbron volgens de VvE’s ongerechtvaardigd verrijkt (63 dagvaarding). Bovendien menen de VvE’s dat de koopgarantregeling Woonbron bevoordeelt en zij daarmee onrechtmatig handelt. De op dit punt ingestelde vordering moet volgens de VvE’s worden begrepen als een schadevergoeding anders dan in geld als bedoeld in artikel 6:103 BW (64 dagvaarding). Bij repliek hebben de VvE’s hun betoog nader toegelicht (64-67). Woonbron heeft de vordering gemotiveerd betwist.
4.11 Deze vordering is niet toewijsbaar. In de eerste plaats niet omdat niet valt in te zien dat Woonbron ongerechtvaardigd wordt verrijkt of onrechtmatig handelt door met een koper af te spreken dat zij te zijner tijd voor 30% deelt in een eventuele waardestijging van het appartement, nog daargelaten dat Woonbron bij de verkoop genoegen neemt met een korting van 25% op de koopprijs. Verder hebben de VvE’s niet gesteld dat zij daadwerkelijk schade hebben geleden of concreet dreigen te lijden. In feite komt hun betoog erop neer dat zij vrezen voor mogelijke schade als gevolg van de komst van minder kapitaalkrachtige kopers die mogelijkerwijs niet aan hun verplichtingen jegens de VvE kunnen voldoen. Dat is onvoldoende concreet om nu al van (toekomstige) schade te kunnen spreken. Waar geen schade is, komt artikel 6:103 BW niet in beeld. Ook daarop stuit de vordering af. De rechtbank laat daarbij in het midden of schadevergoeding kan worden toegekend in de vorm van het verplicht aangaan van een overeenkomst tot borgstelling, hetgeen niet onmiddellijk voor de hand ligt.
4.12 Ter zitting heeft de rechtbank geconstateerd dat de zorg van de appartementseigenaars (althans degenen die ter zitting aanwezig waren) vooral hiermee te maken heeft dat Woonbron met gebruikmaking van de koopgarantregeling de appartementen verkoopt voor een prijs ver onder de marktprijs. Deze eigenaars zien zichzelf als “gevangenen” in hun eigen (te dure) appartement, zo hebben zij verklaard. Ook maken zij zich zorgen over het algemene huisvestingsbeleid in hun wijk, zo leidt de rechtbank af uit hun verklaring dat de wijk in een “lagere sociale klasse” is ingedeeld. Deze zorgen kunnen echter niet worden opgelost met de onderhavige vordering.
overeenkomst algemeen
4.13 Het grootste deel van de vordering genoemd onder 3.1 sub i is gebaseerd op het standpunt van de VvE’s dat Woonbron toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst die tot 1 oktober 2007 heeft bestaan (zie 2.3 en 2.9). Partijen twisten over de aard van die overeenkomst. De VvE’s menen dat Woonbron behalve beheerder ook bestuurder was. Woonbron meent dat zij slechts beheerder was. De discussie hieromtrent kan naar het oordeel van de rechtbank echter in het midden blijven. Partijen verschillen kennelijk (en terecht) niet van mening over de vraag aan welke normen het handelen van Woonbron als beheerder respectievelijk bestuurder moet worden getoetst. In het eerste geval gaat het om de norm van een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam beheerder. In het tweede geval gaat het om de vraag of Woonbron van het desbetreffende handelen een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt. In het navolgende komt de rechtbank op een aantal punten tot het oordeel dat Woonbron schadeplichtig is. Voor dat oordeel maakt het geen verschil of Woonbron wordt beschouwd als beheerder dan wel als bestuurder. Omgekeerd geldt hetzelfde. Waar de rechtbank tot het oordeel komt dat Woonbron als beheerder niet schadeplichtig is, zou dat oordeel niet anders hebben geluid als Woonbron in de hoedanigheid van bestuurder zou hebben opgetreden. Waar nodig zal de rechtbank bij de bespreking van de afzonderlijke punten hier nader op in gaan.
incasso Mees Pierson
4.14 De VvE’s stellen zich op het standpunt dat Woonbron onvoldoende pogingen heeft ondernomen om te komen tot tijdige incasso van de door Mees Pierson verschuldigde bijdrage aan de hoofd-VvE. De VvE’s stellen als gevolg van deze tekortkoming van Woonbron schade te hebben geleden, bestaande uit gederfde rente over de bedragen die te laat zijn ontvangen. Het gaat volgens de VvE’s om een bedrag van € 1.452,98 (15 en 70 repliek). Daarnaast heeft Woonbron wanprestatie gepleegd door, vanwege het ontstane tekort, lopende verplichtingen te voldoen uit het reservefonds van de VvE’s. Woonbron heeft het betoog van de VvE’s bestreden.
4.15 Woonbron heeft niet betwist het (kennelijke) uitgangspunt van de VvE’s dat het tot de taak van Woonbron behoorde om incassomaatregelen te nemen tegen slecht betalende appartementseigenaars. Dat moet dus als vaststaand worden aangenomen. De mate waarin Woonbron zich diende in te spannen (als bestuurder dan wel als beheerder) is naar het oordeel de rechtbank afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Voor wat betreft de relevant te achten omstandigheden valt te denken aan de omvang van de door de desbetreffende appartementseigenaar verschuldigde bijdrage (jegens een grote commerciële eigenaar zal de beheerder zich meer moeten inspannen dan jegens een individuele particuliere ‘sub-eigenaar’), de omvang van het achterstallige bedrag en de professionaliteit van de beheerder.
4.16 De VvE’s hebben hun standpunt dat Woonbron op dit punt is tekort geschoten geconcretiseerd met de stelling dat de betalingsachterstand van Mees Pierson per 1 november 2007 was opgelopen tot meer dan een ton (17 dagvaarding) en dat uit niets blijkt dat Woonbron het nodige heeft gedaan (12 repliek). Woonbron heeft op haar beurt volstaan met de stelling dat zij het nodige heeft gedaan om tot incasso te komen (16 antwoord en 17 dupliek). Een nadere concretisering heeft Woonbron niet gegeven. In het licht van de zojuist genoemde gezichtspunten is die betwisting door Woonbron onvoldoende gemotiveerd. Weliswaar is juist de stelling van Woonbron (19 dupliek) dat op de VvE’s de stelplicht en bewijslast rusten, maar dat laat onverlet dat op Woonbron de plicht rust haar betwisting voldoende te motiveren. Het was aan haar als professionele dienstverlener om ten minste enige concretisering te geven van de door haar verrichte inspanningen, zeker nu de (forse) omvang van het per 1 november 2007 openstaande bedrag er op voorhand op wijst dat het met de incasso niet goed is gegaan. Woonbron heeft echter geen begin van concretisering geboden. Dat betekent dat de stellingen van de VvE’s als onvoldoende betwist vast staan, en daaruit volgt het oordeel dat Woonbron op dit punt hetzij als bestuurder, hetzij als beheerder niet aan haar verplichtingen heeft voldaan.
4.17 Woonbron heeft als verweer nog aangevoerd dat zij niet in gebreke is gesteld en (dus) niet in verzuim is (17 antwoord). Dit verweer slaagt niet. De onderhavige tekortkoming – het niet nemen van voldoende incassomaatregelen – kan naar haar aard niet hersteld worden. Een ingebrekestelling zou uitsluitend hebben kunnen bereiken dat Woonbron in de toekomst alsnog voldoende incassomaatregelen zou hebben getroffen, maar dat neemt het tekortschieten in het verleden niet weg. In zoverre is nakoming van de overeenkomst dus blijvend onmogelijk. Dat betekent dat verzuim niet vereist is voor het ontstaan van schadeplichtigheid van Woonbron.
4.18 Woonbron is dus schadeplichtig. De schade bestaat uit vertraging in de voldoening door Mees Pierson van de door haar verschuldigde bijdrage voor zover die vertraging kan worden toegerekend aan het achterwege blijven van voldoende incassomaatregelen. Uit deze omschrijving volgt dat voor het ontstaan van de schadeplichtigheid van Woonbron niet (zonder meer) kan worden aangeknoopt bij de vervaldata van de aan Mees Pierson gerichte facturen. De tekortkoming van Woonbron ziet immers niet op het achterwege blijven van incassomaatregelen vóór die vervaldata. Ten onrechte hebben de VvE’s hun schadeberekening wel op die vervaldata gebaseerd. In zoverre slaagt het verweer van Woonbron. De ontstaansmomenten van de schade kunnen dus niet exact worden vastgesteld. Aannemelijk is echter wel dat de VvE’s schade hebben geleden als gevolg van de tekortkoming van Woonbron. De rechtbank zal de omvang van die schade daarom naar redelijkheid schatten op 2/3e van de (bij repliek aangepaste en overigens niet betwiste) schadeberekening. Aldus is een bedrag van € 968,65 toewijsbaar, vermeerderd met de wettelijke rente per 1 december 2009. Deze datum is gebaseerd op de omstandigheid dat de VvE’s aan hun vordering op dit punt een berekening tot 1 december 2009 ten grondslag hebben gelegd (productie 45 repliek).
4.19 Woonbron heeft erkend dat het voldoen van lopende verplichtingen uit het reservefonds niet de “meest geëigende wijze” van beheer was. Volgens Woonbron hebben de VvE’s op dit punt echter geen schade geleden (20 antwoord). Die stelling hebben de VvE’s bij repliek (onder 17) niet (meer) betwist. Nu daarmee als vaststaand moet worden aangenomen dat geen schade is ontstaan, kan dit punt verder buiten beschouwing blijven.
tuinonderhoud
4.20 In verband met het door Woonbron (namens de VvE’s) gesloten onderhoudscontract voor de tuin en de “sedumdaken” (zie onder 2.5) vorderen de VvE’s twee bedragen, zo begrijpt de rechtbank. In de eerste plaats vorderen zij een bedrag van
€ 9.862,50. Dit bedrag is volgens de VvE’s het verschil tussen de kosten die gemoeid waren met de inzet van De Enk en de kosten die gemoeid zouden zijn geweest met de inzet van een goedkopere en overigens vergelijkbare hovenier. Woonbron is voor dat verschil in de visie van de VvE’s aansprakelijk, omdat zij ten onrechte geen offertes van verschillende hoveniers heeft vergeleken en aldus is tekort geschoten in de nakoming van haar verbintenissen jegens de VvE’s. In de tweede plaats vorderen de VvE’s een bedrag van € 5.652,50. Dit bedrag is de helft van het door De Enk over 2005 gefactureerde bedrag. Het volledige factuurbedrag is door Woonbron aan De Enk voldaan, terwijl de VvE’s menen slechts de helft verschuldigd te zijn geweest nu het contract met De Enk pas halverwege 2005 is aangegaan. Woonbron heeft een en ander weersproken. De rechtbank zal beide vorderingen afwijzen. Daartoe overweegt zij het volgende.
4.21 Niet ter discussie staat dat Woonbron kennelijk belast was met het namens de VvE’s sluiten van een contract met een hovenier. Van een professionele bestuurder of beheerder mag naar het oordeel van de rechtbank worden verwacht dat deze niet met een willekeurig aanbod akkoord gaat, maar beoordeelt of een bepaalde offerte tegemoetkomt aan hetgeen in dit specifieke geval nodig is. Anders echter dan de VvE’s wellicht veronderstellen, gaat het daarbij niet uitsluitend om de prijs. Ook andere omstandigheden kunnen een rol spelen. In dat verband is van belang dat Woonbron onbetwist heeft aangevoerd dat zij een bijzondere reden zag voor het contracteren met De Enk, te weten de omstandigheid dat De Enk gelieerd is aan de aannemer die De Zilvervloot heeft gebouwd (27 antwoord). Niet gezegd kan worden dat die omstandigheid in redelijkheid geen rol heeft mogen spelen bij de door Woonbron gemaakte afweging. Dat ook een andere afweging denkbaar zou zijn geweest, bijvoorbeeld met meer nadruk op verschillen in prijs, maakt niet dat de nu gemaakte afweging in redelijkheid niet gemaakt had mogen worden. Van een tekortkoming van Woonbron is op dit punt dus geen sprake.
4.22 In reactie op de stellingen van de VvE’s ter zake het gevorderde bedrag van € 5.652,50 heeft Woonbron aangevoerd dat het volledige factuurbedrag over 2005 verschuldigd was, omdat dit bedrag niet zag op een bedrag per maand maar op een aantal onderhoudsbeurten per jaar (24 antwoord). Anders dan de VvE’s hebben betoogd (19 repliek) wordt deze stelling ondersteund door de offerte van De Enk (productie 13 dagvaarding), die spreekt van onderhoudsbeurten vanaf week 26 van 2005. Aldus staat genoegzaam vast dat de VvE’s het volledige factuurbedrag over 2005 aan De Enk verschuldigd waren. Daaraan doet niet af de stelling van de VvE’s dat niet alle onderhoudsbeurten waren uitgevoerd of dat de kwaliteit van het werk van De Enk slecht was (26 dagvaarding). Die stelling heeft eerst en vooral betrekking op mogelijke wanprestatie van De Enk. Gesteld noch gebleken is dat op deze specifieke punten (ook) Woonbron is tekort geschoten. De VvE’s hebben nog gesteld dat Woonbron de helft van het over 2005 gefactureerde bedrag heeft geboekt als “vooruitbetaalde kosten” per einde 2005. De reden voor die (niet betwiste) boekingswijze is ongewis gebleven, maar aan de vastgestelde verschuldigdheid van het totaalbedrag doet dat niet af. Als Woonbron op dat punt al onzorgvuldig heeft gehandeld (de VvE’s stellen dat niet met zoveel woorden), dan heeft dat niet tot schade geleid.
opstalverzekering
4.23 De VvE’s vorderen voorts betaling door Woonbron van € 19.661,01. Dit bedrag is het verschil in premie tussen de door Woonbron voor de VvE’s afgesloten opstalverzekering bij Centraal Beheer en de premie die de VvE’s, volgens hun stelling, bij een andere verzekeraar verschuldigd zouden zijn geweest. Woonbron heeft de opstalverzekering bij Centraal Beheer gesloten zonder enige marktvergelijking te doen, aldus de VvE’s. Dit laatste heeft Woonbron onvoldoende gemotiveerd betwist. De enkele stelling dat Woonbron “wel degelijk” marktvergelijking heeft toegepast (31 antwoord) is onvoldoende, juist omdat Woonbron bij uitstek in staat moet worden geacht (enigszins) te concretiseren waaruit die marktvergelijking dan heeft bestaan. Het gestelde achterwege blijven van marktvergelijking staat dus vast. De rechtbank is van oordeel dat van Woonbron enige vorm van marktvergelijking wel had mogen worden verwacht (zie reeds het overwogene in 4.21). In zoverre heeft Woonbron wanprestatie gepleegd. Zij is aansprakelijk voor de daardoor geleden schade. Met betrekking tot die schade geldt het volgende.
4.24 Dat de VvE’s via AON een goedkopere verzekeraar hebben gevonden, betekent niet zonder meer dat het premieverschil tussen beide verzekeringen de schade is waarvoor Woonbron aansprakelijk is. Terecht heeft Woonbron bij antwoord (onder 32) aangevoerd dat ook de dekking en de “soliditeit” van de verzekeraar van belang is. Bij repliek (onder 25 en 26) hebben de VvE’s hierop aldus gereageerd dat de dekking onder de via AON gesloten verzekering minimaal gelijk is aan die bij Centraal Beheer en ten aanzien van “woonverbeteringen” zelfs ruimer. Ook hebben zij gesteld dat de verzekerde waarde via AON hoger is dan die bij Centraal Beheer. Ter onderbouwing hebben zij het polisblad overgelegd. Op deze concretisering van de stellingen van de VvE’s heeft Woonbron slechts in algemene bewoordingen gereageerd (33 dupliek). In het licht van de nadere concretisering door de VvE’s is dat onvoldoende. Daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de VvE’s hun schade als gevolg van het achterwege blijven van marktvergelijking door Woonbron genoegzaam hebben onderbouwd. De vordering is daarom toewijsbaar.
4.25 Ten aanzien van de wettelijke rente over het in 4.23 bedoelde bedrag geldt het volgende. De VvE’s hebben zich voor de ingangsdatum van de rente gebaseerd op de betaaldata van de respectieve facturen van Centraal Beheer (28 dagvaarding). Op de op die data aan Centraal Beheer betaalde bedragen komen in de redenering van de VvE’s de bedragen in mindering die zij aan AON verschuldigd zouden zijn geweest. Over de verschillen is Woonbron dan per de respectieve data de wettelijke rente verschuldigd, dat wil zeggen
– per 10 augustus 2005 over € 3.799,50;
– per 1 februari 2006 over € 7.649,=;
– per 12 april 2007 over € 8.212,51.
Dit betoog is door Woonbron niet bestreden. De rechtbank beoordeelt het betoog van de VvE’s als een genoegzame onderbouwing van de vertragingsschade. Zij zal dienovereenkomstig beslissen.
4.26 De VvE’s vorderen betaling door Woonbron van € 5.000,= ter zake de kosten gemoeid met de taxatie van de herbouwwaarde van het gebouw in verband met de nieuw afgesloten opstalverzekering. Deze vordering is niet toewijsbaar. De VvE’s hebben gesteld (39 dagvaarding) dat aan de oorspronkelijk door Woonbron afgesloten opstalverzekering geen deugdelijke taxatie ten grondslag lag. Bij repliek (sub 26) hebben zij gesteld dat de thans uitgevoerde taxatie niet nodig was geweest als Woonbron direct een deugdelijke opstalverzekering op basis van de herbouwwaarde zou hebben afgesloten. Uit deze stellingen kan niet anders worden afgeleid dan dat een taxatie hoe dan ook zou hebben moeten plaatsvinden, dus ook als Woonbron op dit punt geen steken zou hebben laten vallen. Dat betekent dat de nu door de VvE’s gemaakte taxatiekosten sowieso zouden zijn gemaakt. Van schade is dus geen sprake.
onderhoudsplanning / reservefonds
4.27 De VvE’s stellen zich op het standpunt dat Woonbron tekort is geschoten in haar verplichting een deugdelijke meerjarenonderhoudsplanning op te stellen. Zij vorderen in dit verband betaling door Woonbron van de kosten gemoeid met het laten opstellen van een meerjarenonderhoudsplanning door een derde (36 dagvaarding). Als verweer heeft Woonbron onder meer aangevoerd dat zij niet in verzuim is omdat zij tijdens de looptijd van de overeenkomst niet in gebreke is gesteld (42 antwoord). Dit verweer slaagt. De (gestelde) niet-nakoming van de onderhavige verbintenis leent zich naar haar aard voor herstel. Woonbron had immers op ieder moment gedurende de looptijd van de overeenkomst alsnog een deugdelijke planning kunnen opstellen. De VvE’s hadden haar daartoe in de gelegenheid moeten stellen. Zij hebben Woonbron pas bij brief van 21 november 2007 in gebreke gesteld (35 dagvaarding), maar toen was de rechtsverhouding op grond waarvan Woonbron tot het opstellen van de planning verplicht was al beëindigd. Vanwege het ontbreken van een tijdige ingebrekestelling is Woonbron niet in verzuim geraakt en is zij niet schadeplichtig geworden. Daarop stuit de vordering af.
4.28 De VvE’s hebben nog betoogd dat een ingebrekestelling van Woonbron niet van hen kon worden verwacht, nu dat er op neer zou komen dat Woonbron (als bestuurder en daarmee als vertegenwoordiger van de VvE’s) zichzelf (als bestuurder/beheerder) in gebreke zou moeten stellen. De rechtbank deelt dit standpunt niet. Bij brief van 5 juli 2007 hebben de VvE’s aangekondigd tot opzegging van de overeenkomst te zullen overgaan, waarbij zij een beoogde datum van 1 oktober 2007 hebben genoemd (productie 8 dagvaarding). Niet valt in te zien dat zij bij die gelegenheid Woonbron niet tevens in gebreke hadden kunnen stellen voor wat betreft de meerjarenonderhoudsplanning. Dat geldt te meer nu de VvE’s hebben gesteld dat de gebrekkige conceptplanningen van Woonbron in juni 2007 – dus nog voor genoemde opzeggingsbrief – op de ALV zijn besproken en onvoldoende bevonden (34 dagvaarding).
4.29 De VvE’s menen voorts dat Woonbron ten onrechte niet heeft zorg gedragen voor een reservefonds van voldoende omvang. De rechtbank laat dit onderdeel van het betoog van de VvE’s verder buiten beschouwing, nu zij aan deze stellingen geen vordering verbinden.
extra werk GG
4.30 De VvE’s vorderen vergoeding door Woonbron van de kosten die gemoeid zijn met de extra werkzaamheden van haar nieuwe beheerder GG. Die extra werkzaamheden waren volgens de VvE’s nodig omdat de door Woonbron overgedragen administratie op tal van punten niet deugde (onder meer 28 repliek). Voorts gaat het om werkzaamheden in verband met incassomaatregelen tegen Mees Pierson, het afsluiten van een nieuwe opstalverzekering, het opstellen van de jaarstukken over 2007 en de voorbereiding van de onderhavige procedure (41 repliek). Bij repliek hebben de VvE’s de desbetreffende facturen van GG overgelegd (productie 51). Woonbron heeft de vordering gemotiveerd betwist.
4.31 Woonbron heeft zich onder meer verweerd met het standpunt dat de overdracht aan een nieuwe beheerder altijd extra werk voor die nieuwe beheerder oplevert, nu deze zich zal moeten inwerken (50 antwoord). Dit hebben de VvE’s op zichzelf erkend, maar zij hebben ook gesteld dat die overgang niet nodig was geweest als Woonbron haar werk goed had gedaan (39 repliek). Het verweer van Woonbron slaagt. De beslissing om met een nieuwe beheerder in zee te gaan is een eigen beslissing van de VvE’s, die dan ook in hun risicosfeer ligt. Dat de aanleiding voor die beslissing in gelegen in de tekortkomingen van Woonbron maakt dat niet anders. De VvE’s hadden er ook voor kunnen kiezen met Woonbron verder te gaan (al dan niet na schadevergoeding of op nadere voorwaarden). Dit betekent dat, voor zover de extra werkzaamheden van GG louter het gevolg zijn van de overdracht als zodanig, de daarmee gemoeide kosten niet voor rekening van Woonbron komen. Tegen deze achtergrond moet de omschrijving van de werkzaamheden op de door de VvE’s overgelegde facturen worden beoordeeld. De omschrijving op de facturen 16, 36, 54, 55 en een deel van 77 (namelijk tien uren à € 75,=) duidt erop dat zij verband houden met reguliere (overdrachts)werkzaamheden van GG. Zij handelen immers over besprekingen met het bestuur van de VvE’s, de voorbereiding en bijwoning van ALV’s en het opstellen van jaarstukken. De VvE’s hebben geen feiten gesteld die moeten leiden tot de conclusie dat deze werkzaamheden het gevolg zijn van tekortkomingen van Woonbron. In zoverre is de vordering niet toewijsbaar.
4.32 Enkele van de door de VvE’s overgelegde facturen zien blijkens hun omschrijving op werkzaamheden gemoeid met incassomaatregelen tegen Mees Pierson en met het afsluiten van een nieuwe opstalverzekering. Het gaat hier dus om onderwerpen ten aanzien waarvan de rechtbank hierboven al heeft geoordeeld dat Woonbron tekort is geschoten. De kosten van de daarmee gemoeide werkzaamheden van GG moeten worden beschouwd als schade die van die tekortkomingen het gevolg is. Het gaat om factuur 17 (€ 828,=) en een deel van factuur 77. In het licht van die eerdere beslissingen passeert de rechtbank het verweer van Woonbron dat het om niets anders gaat dan om regulier werk zoals het “actualiseren” van de verzekering (42 dupliek).
4.33 Een deel van factuur nummer 11 heeft volgens de omschrijving betrekking op de voorbereiding van de onderhavige procedure. Woonbron heeft de werkzaamheden als zodanig niet betwist maar zich op het standpunt gesteld dat het hier gaat om buitengerechtelijke kosten (42 dupliek). Kennelijk is Woonbron van mening dat dergelijke kosten naast een proceskostenveroordeling niet voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank deelt deze visie niet. Het gaat hier klaarblijkelijk niet om incasso- of proceskosten, maar om kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Dergelijke kosten komen voor vergoeding in aanmerking voor zover zij redelijk zijn (artikel 6:96 lid 2 onder b BW). Het gaat in deze zaak om een specialistisch onderwerp (namelijk het beheer van een zeer grote gemeenschap), ten aanzien waarvan de ene partij zeer deskundig is en de andere juist niet. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat de VvE’s in redelijkheid GG konden inschakelen om te helpen bij het vaststellen van de schade. De hoogte van de hiermee gemoeide kosten (een deel van factuur 11, die in totaal € 759,52 beloopt) is zonder meer redelijk te noemen.
4.34 Ten aanzien van de overdracht van de administratie door Woonbron aan GG geldt het volgende. Zoals Woonbron heeft erkend (44 antwoord), mag van een professioneel beheerder als Woonbron worden verwacht dat hij zorg draagt voor een ordelijke overdracht van de administratie per het moment dat de desbetreffende overeenkomst is beëindigd. Bij repliek (onder 28) hebben de VvE’s hun stellingen in dit verband geconcretiseerd. Zij hebben onder meer gesteld dat Woonbron over de jaren 2005 en 2006 in het geheel geen administratie heeft overgelegd, dat alleen de “resultaatbladen” uit Excel (en dus niet, naar de rechtbank begrijpt, de achterliggende stukken) zijn overgelegd en dat sprake was van een groot aantal boekingsfouten. Voorts hebben de VvE’s een groot aantal voorbeelden van (in hun ogen) gebrekkige administratie gegeven, die vooral hierop neerkomen dat stukken ontbraken en zaken niet ordelijk waren vastgelegd. De rechtbank is van oordeel dat Woonbron (38 dupliek) op dit alles onvoldoende concreet heeft gereageerd. Dat “de opsomming van eisen en stukken” bij repliek niet zou zijn overeengekomen doet niet ter zake. Ook zonder uitdrukkelijke afspraak mag van een beheerder worden verwacht dat hij zorg draagt voor een ordelijke en volledige overdracht. Dat de VvE’s niet op alle van de genoemde stukken recht hebben (Woonbron noemt het bouwbestek en de verslagen van bouwvergaderingen) is op zichzelf juist, maar dan blijven er nog meer dan genoeg stukken over die Woonbron wel (compleet) aan GG had moeten overdragen. Ten slotte kon Woonbron niet volstaan met haar opmerking dat haar niet duidelijk is wat met sommige stukken wordt bedoeld. Concreet noemt zij “het schadedossier”, terwijl de VvE’s juist op dat punt concreet hebben gesteld dat het gaat om het niet melden of niet opvolgen van schades aan de laad- en losruimte van de winkelruimten. Dat is voldoende concreet.
4.35 Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat Woonbron is tekort geschoten in haar verplichting zorg te dragen voor een ordelijke overdracht van de administratie aan GG. Zij is aansprakelijk voor de daardoor geleden schade, die bestaat uit de extra werkzaamheden die GG in dat verband heeft moeten verrichten. Nu Woonbron de in dit verband overgelegde facturen (nummers 11 (deels), 18 en 77 (deels)) op zichzelf niet heeft betwist, moet de schade overeenkomstig die facturen worden begroot.
4.36 Woonbron heeft zich nog verweerd met de stelling dat zij tijdens de looptijd van de overeenkomst gesommeerd had moeten worden ontbrekende informatie aan GG over te dragen. Nu dat niet is gebeurd, is zij niet in verzuim – aldus Woonbron (45 antwoord). Dit betoog slaagt niet. De overeenkomst met de VvE’s eindigde op 1 oktober 2007. Per die datum behoorde Woonbron aan haar verplichtingen inzake een ordelijke overdracht te voldoen. In zoverre is sprake van een voor de voldoening bepaalde termijn als bedoeld in artikel 6:83 onder a BW, zodat Woonbron zonder ingebrekestelling in verzuim is geraakt. Deze consequentie zou wellicht onaanvaardbaar zijn geweest als Woonbron met de einddatum zou zijn overvallen. Daarvan is echter geen sprake. Al bij brief van 5 juli 2007 (productie 8 dagvaarding) hebben de VvE’s Woonbron van het einde per 1 oktober 2007 op de hoogte gesteld en uitdrukkelijk verzocht om te komen tot een “ongestoorde overdracht”. Woonbron heeft dus voldoende tijd gehad zich op die overdracht voor te bereiden.
4.37 Per saldo moet de hier bedoelde schade worden begroot op € 759,52 (factuur 11),
€ 828,= (factuur 17), € 103,50 (factuur 18) en € 2.037,58 (het deel van factuur 77 dat voor toewijzing in aanmerking komt). In totaal is Woonbron dus € 3.728,60 aan de VvE’s verschuldigd. De wettelijke rente is verschuldigd vanaf de verschillende vervaldata van deze drie facturen, te weten 5 december 2007, 27 december 2007 en 5 september 2008.
VvE-bijdrage Woonbron
4.38 Bij repliek hebben de VvE’s hun eis vermeerderd met (onder meer) € 5.453,10 ter zake van nog door Woonbron verschuldigde VvE-bijdrage voor de winkelruimte over de periode van 1 mei 2005 tot 1 september 2005 (72 e.v. repliek). De rechtbank begrijpt de stellingen van de VvE’s aldus dat Woonbron als appartementseigenaar tot 1 september 2005 (datum overdracht aan Mees Pierson) gehouden was de VvE-bijdrage te voldoen. Woonbron heeft de vordering betwist. De vordering zal als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. Daartoe wijst de rechtbank op het volgende.
4.39 De VvE’s hebben een factuur van Woonbron (als beheerder of bestuurder) aan Woonbron (als appartementseigenaar) van 7 december 2005 overgelegd (productie 54 repliek), waarin onder meer wordt vermeld dat Woonbron over de periode tot 1 september 2005 € 5.876,= aan VvE-bijdragen voor de winkelruimte verschuldigd is. De factuur vermeldt ook andere VvE-bijdragen voor andere appartementen. Op het totaalbedrag van ruim € 26.000,= komt volgens de factuur een reeds betaald bedrag van € 20.800,= in mindering. Dat laatste bedrag is het totaal van een eerdere factuur (zoals ook de VvE’s stellen) van 2 augustus 2005 (productie 55 repliek). Laatstgenoemde factuur vermeldt een voor de winkelruimte door Woonbron verschuldigde VvE-bijdrage van € 6.032,=. Uit deze gegevens kan niet anders volgen dan dat Woonbron de VvE-bijdrage voor de winkels (immers onderdeel van de factuur van 2 augustus 2005, die blijkens de factuur van 7 december 2005 is voldaan) volledig heeft betaald. Dat een deel van de factuur van 7 december 2005 wellicht niet is voldaan (zoals de VvE’s kennelijk betogen), kan dus geen betrekking hebben op de VvE-bijdragen voor de winkels, althans niet op de periode gedurende welke Woonbron als eigenaar die bijdrage diende te voldoen. Dat blijkens een factuur van Woonbron (als beheerder) van 5 oktober 2007 nog een zeker bedrag aan VvE-bijdragen zou openstaan (productie 57 repliek) doet daaraan niet af. Die openstaande bedragen hebben blijkens de omschrijving op de factuur betrekking op de periode na 1 september 2005, dat wil zeggen nadat Woonbron de winkelruimte had verkocht. Als de VvE’s zouden menen dat uit de door hen overgelegde stukken andere conclusies moeten worden getrokken, dan had het op hun weg gelegen ter zake voldoende te stellen. Dat hebben zij niet gedaan.
sprinklerinstallatie
4.40 De VvE’s vorderen “terugbetaling” door Woonbron van € 8.521,60. Volgens de VvE’s is dit bedrag in 2006 door Woonbron (als beheerder of bestuurder) ten onrechte ten laste van de hoofd-VvE betaald aan de leverancier van de sprinklerinstallatie voor de winkelruimte. Ten onrechte, omdat Woonbron (als ontwikkelaar) gehouden was de winkelruimte met sprinkler op te leveren (78 repliek). Woonbron heeft deze stellingen niet (gemotiveerd) betwist (48 dupliek). Daarmee staat dus vast dat Woonbron het bedrag van de sprinklerinstallatie ten onrechte ten laste van de hoofd-VvE heeft gebracht. Dit is een tekortkoming van Woonbron jegens de VvE’s. Als professionele beheerder of bestuurder dient zij er immers zorg voor te dragen dat de VvE’s geen betalingen doen waartoe zij niet zijn gehouden. Woonbron is gehouden de als gevolg daarvan door de VvE’s geleden schade te vergoeden. In dat verband merkt de rechtbank op dat zij de vordering tot “terugbetaling” begrijpt als vordering tot schadevergoeding. Als verweer heeft Woonbron echter aangevoerd dat de onjuiste doorbelasting is “gecorrigeerd” (48 dupliek). Een nadere concretisering of onderbouwing van die stelling heeft zij niet gegeven, bijvoorbeeld ter zake de wijze waarop die correctie dan heeft plaatsgevonden. Dat had wel van haar mogen worden verwacht. Haar stelling komt er immers op neer dat zij de schade van de VvE’s al vergoed heeft, en de stelplicht op dat punt rust op Woonbron. Onvoldoende is in dit verband haar verwijzing naar de balans per einde 2006 (productie 25 dagvaarding), waar vermeld staat dat de VvE’s op Woonbron nog een vordering hebben ter zake de sprinklerinstallatie. Uit dat stuk blijkt immers niet dat en op welke wijze Woonbron die vordering heeft voldaan. De vordering is in zoverre toewijsbaar. De ingangsdatum van de wettelijke rente zal uit praktisch oogpunt worden vastgesteld op 1 december 2009 (dezelfde datum als genoemd in 4.18), nu niet duidelijk is waarop de in de conclusie van repliek genoemde ingangsdatum van 27 november 2007 is gebaseerd.
Crawford
4.41 De VvE’s vorderen verder vergoeding van gederfde rente die het gevolg is van het feit dat Woonbron tot twee keer toe voor werkzaamheden van Crawford dubbel heeft betaald. De VvE’s hebben gesteld dat Crawford voor deze werkzaamheden dubbel heeft gefactureerd, hetgeen Woonbron niet heeft onderkend (80 repliek). De VvE’s hebben dit betoog onderbouwd met de desbetreffende facturen (productie 63 en 64 repliek), waarop steeds een handtekening voor akkoord staat. Gelet op die onderbouwing is de rechtbank van oordeel dat de VvE’s voldoende hebben aangetoond dat alle hier bedoelde facturen zijn voldaan. Het andersluidende standpunt van Woonbron (49 dupliek) wordt dus verworpen. Anders dan Woonbron meent (49 dupliek), is naar het oordeel van de rechtbank op dit punt wel degelijk sprake van een tekortkoming van Woonbron. Van een professionele beheerder of bestuurder als Woonbron mag worden verwacht dat deze ordelijk registreert welke facturen van derden voor welke werkzaamheden worden ontvangen en slechts tot betaling (namens de VvE) overgaat van die facturen die gegrond zijn. Niet gebleken is van omstandigheden die maken dat Woonbron in redelijkheid geen verwijt gemaakt kan worden van de onderhavige onoplettendheid. Woonbron is dus aansprakelijk voor de geleden schade.
4.42 Ten aanzien van de begroting van die schade geldt het volgende. Het gaat om twee dubbel betaalde bedragen, uit praktisch oogpunt op te tellen tot één bedrag (€ 5.583,78). De schade is ontstaan op het moment waarop deze bedragen voor de tweede keer zijn betaald. Dit moment zal de rechtbank uit praktische overwegingen vaststellen op het betalingsmoment van het grootste bedrag, te weten 29 maart 2006 (81 repliek). Op 20 september 2009 heeft Crawford hetgeen zij teveel had ontvangen terugbetaald (81 repliek). De schade moet daarom worden begroot op de wettelijke rente over € 5.583,78 in de periode van 29 maart 2006 tot 20 september 2009. Over het aldus berekende rentebedrag is Woonbron op haar beurt wettelijke rente verschuldigd met ingang van 1 januari 2010 (zie artikel 6:119 lid 2 BW).
buitengerechtelijke incassokosten
4.43 De vordering inzake buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen. Daartoe wijst de rechtbank op het volgende. De vordering van de VvE’s komt per saldo slechts voor een beperkt deel voor toewijzing in aanmerking. Een aanzienlijk deel van de geldvordering wordt afgewezen, en daarnaast worden de vorderingen inzake de splitsingsaktes en de koopgarantregeling afgewezen. Voorts is van belang dat de gestelde bouwkundige gebreken onderdeel zijn van de tussen partijen lopende arbitrageprocedure. Voor zover een deel van de gevorderde buitengerechtelijke kosten met die procedure verband houden (de VvE’s hebben dat niet gesteld, maar Woonbron heeft die mogelijkheid geopperd), geldt dat een beslissing omtrent de kosten ook in die procedure genomen moet worden. In het licht van deze uitkomst komt bijzondere betekenis toe aan de omstandigheid dat de VvE’s slechts in algemene termen de gestelde buitengerechtelijke werkzaamheden hebben omschreven (82 repliek). Een deel van die werkzaamheden moet bovendien worden beschouwd als werkzaamheden waarvoor een proceskostenveroordeling een vergoeding inhoudt. Dat wil zeggen dat voor een afzonderlijke vergoeding van die kosten geen ruimte bestaat. Al met al hebben de VvE’s dus onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat de buitengerechtelijke incassowerkzaamheden betrekking hebben gehad op dat (beperkte) deel van de vordering dat wordt toegewezen.
schadevergoeding: samenvatting
4.44 Per saldo zullen de volgende bedragen worden toegewezen, met uiteenlopende ingangsmomenten voor de wettelijke rente:
– opstalrecht € 16.552,=
– incassomaatregelen Mees Pierson € 968,65
– opstalverzekering € 19.661,01
– extra werk GG € 3.728,60
– sprinklerinstallatie € 8.521,60
– TOTAAL € 49.431,86
Voorts is Woonbron de renteschade verschuldigd in verband met de Crawford-kwestie.
verrekening
4.45 Woonbron heeft (pas) bij dupliek aangevoerd dat een eventueel aan de VvE’s toe te kennen schadevergoeding moet worden verrekend met de aan Woonbron toekomende beheersvergoeding over de periode januari/september 2007, welke vergoeding de VvE’s nog niet hebben voldaan (45 dupliek). Bij pleidooi hebben de VvE’s op dit betoog niet expliciet gereageerd. Wel heeft de voorzitter van de hoofd-VvE ter zitting verklaard dat de VvE’s als gevolg van de door Woonbron gemaakte fouten zeer veel tijd en geld hebben moeten investeren in het op orde brengen van het beheer, dat op enig moment het geld op was en dat zij mede om die reden Woonbron niet meer hebben betaald. Mede gelet op hetgeen de rechtbank hierboven heeft beslist over de tekortkomingen van Woonbron en gelet op de hoedanigheid van partijen (een bij uitstek professionele beheerder of bestuurder tegenover een niet-deskundige opdrachtgever), vertaalt de rechtbank de verklaring van de voorzitter in juridische zin aldus dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn de VvE’s te houden aan de aan Woonbron te betalen beheersvergoeding. Dit betoog (dat niet op voorhand als kansloos moet worden beschouwd) brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat de in verrekening gebrachte vordering van Woonbron in processueel opzicht onvoldoende liquide is als bedoeld in artikel 6:136 BW. Dat komt voor risico van Woonbron, nu zij er voor heeft gekozen de onderhavige tegenvordering pas bij dupliek te berde te brengen. De rechtbank ziet daarom aanleiding het beroep op verrekening te passeren.
slotoverwegingen
4.46 De VvE’s hebben het standpunt ingenomen dat Woonbron zich heeft schuldig gemaakt aan belangenverstrengeling door enerzijds als projectontwikkelaar De Zilvervloot op te leveren en anderzijds zichzelf (haar onderdeel Triant) aan te wijzen als eerste bestuurder van de VvE’s. Als gevolg daarvan heeft Woonbron in feite aan zichzelf opgeleverd en zijn allerlei bouwkundige gebreken niet (tijdig) gesignaleerd, aldus de VvE’s. Woonbron heeft de belangenverstrengeling betwist, maar ook aangevoerd dat het betoog van de VvE’s niet relevant is omdat zij aan dat betoog geen vordering verbinden. Dit laatste verweer slaagt. Tot het onder 3.1.i genoemde bedrag van € 102.260,80 behoort geen post die in verband kan worden gebracht met de gestelde belangenverstrengeling. Evenmin vorderen de VvE’s een verklaring voor recht op dit punt. Gelet hierop laat de rechtbank de gestelde belangenverstrengeling verder buiten beschouwing.
4.48 Bij antwoord heeft Woonbron nog betoogd dat de sub-VvE’s niet-ontvankelijk zijn in hun vordering tot schadevergoeding, nu de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten naar hun aard slechts spelen in de verhouding tussen Woonbron en de hoofd-VvE (9 antwoord). De VvE’s hebben hier tegenin gebracht dat zij onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn en dat de sub-VvE’s uiteindelijk voor hun deel in de hoofd-VvE aansprakelijk zijn (8 repliek). De rechtbank zal de vraag naar de ontvankelijkheid van de sub-VvE’s echter in het midden laten. Bepalend is dat het toewijsbare deel van de vordering is gegrond op de rechtsverhouding tussen de hoofd-VvE en Woonbron. De vorderingen van de sub-VvE’s zullen dus worden afgewezen, zodat daarnaast een ontvankelijkheidsverweer geen betekenis meer heeft.
4.49 Woonbron en de hoofd-VvE worden beiden over en weer deels in het gelijk gesteld. Daarin ziet de rechtbank aanleiding te bepalen dat deze partijen hun eigen kosten moeten dragen. De sub-VvE’s zullen worden veroordeeld in de proceskosten van Woonbron. Deze kosten zullen evenwel worden begroot op nihil, aangezien het verweer van Woonbron slechts op een te verwaarlozen onderdeel is toegesneden geweest op de specifieke positie van de sub-VvE’s.
6 De beslissing
De rechtbank veroordeelt Woonbron om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de hoofd-VvE te betalen het bedrag van € 49.431,86 (zegge: negenenveertigduizend vierhonderdeenendertig euro en zesentachtig cent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW over
– € 3.799,50 vanaf 10 augustus 2005;
– € 7.649,= vanaf 1 februari 2006;
– € 16.552,= vanaf 15 november 2006;
– € 8.212,51 vanaf 12 april 2007;
– € 759,52 vanaf 5 december 2007;
– € 931,50 vanaf 27 december 2007;
– € 2.037,58 vanaf 5 september 2008;
– € 9.490,25 vanaf 1 december 2009
tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt Woonbron om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de hoofd-VvE te betalen het bedrag van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW over
€ 5.583,78 met ingang van 29 maart 2006 tot 20 september 2009, te vermeerderen met de wettelijke als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW over dit rentebedrag met ingang van 1 januari 2010 tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt de sub-VvE’s in de proceskosten van Woonbron, tot aan deze uitspraak begroot op nihil;
compenseert de proceskosten in het geding tussen de hoofd-VvE en Woonbron aldus dat ieder van deze partijen de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad
(Bron: www.rechtspraak.nl)
