In de meeste koopovereenkomsten van onroerend goed wordt bepaald dat indien één van de partijen zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst niet nakomt, de andere partij gerechtigd is om ofwel de koop te ontbinden en een boete van 10% van de koopsom te vorderen ofwel om nakoming van de koopovereenkomst te verlangen op straffe van een boete van 3 promille van de koopprijs per dag, dat die partij niet aan zijn verplichtingen tot nakoming voldoet.
Ontbinding of nakoming?
De tekortkomingen, die aanleiding kunnen geven tot de ontbinding van de koop of een vordering tot nakoming zijn bijvoorbeeld het niet stellen van een bankgarantie binnen de in de overeenkomst genoemde termijn en/of het niet (meer) afnemen van de onroerende zaak op de overeengekomen leverdatum.
In de meeste gevallen wordt de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst veroorzaakt doordat de koper de financiering niet rond krijgt en de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud al is verstreken. De verkoper heeft in dat geval de vrijheid om te kiezen tussen nakoming, ontbinding en vervangende schadevergoeding.
De verkoper zal in beginsel nakoming wensen van hetgeen waarop hij blijkens de koopovereenkomst recht heeft. Hoewel dit juridisch gezien niet vereist, doet de verkoper er verstandig aan de koper middels een aangetekende brief in gebreke te stellen en te vordering dat de overeenkomst alsnog binnen een te bepalen (redelijke) termijn wordt nagekomen. In het NVM-model koopovereenkomst is deze termijn op 8 dagen gesteld. Voor ontbinding van de koopovereenkomst is vereist dat de koper in verzuim is geraakt met de nakoming van zijn verplichtingen, zodat indien de verkoper de overeenkomst wil ontbinden een voorafgaande ingebrekestelling van de koper noodzakelijk is.
Indien de koper ondanks de ingebrekestelling van de koper zijn verplichting tot het stellen van de bankgarantie niet nakomt en de verkoper besluit de overeenkomst te ontbinden, dan is de koper bij wijze van gefixeerde schadevergoeding een boete van 10% van de koopsom aan verkoper verschuldigd.
Matiging van de boete?
De rechter kan de boete op grond van artikel 6:94 lid 1 BW matigen, indien redelijkheid en billijkheid dat met zich meebrengt. De rechter dient hierbij terughoudend te zijn.
In het arrest van de Hoge Raad van 27 april 2007 (LJN AZ6698) is bepaald dat de rechter van zijn bevoegdheid tot matiging van de boete gebruik mag maken als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen wordt gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het boetebeding en de feiten en omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen. Ook kan de rechter gewicht toekennen aan de hoedanigheid van partijen.
De Hoge Raad bepaalde verder dat ook in geval van koop/verkoop van een woning tussen particulieren deze maatstaf wordt gehanteerd. De overeengekomen boete zal daarom meestal onverminderd verschuldigd zijn als de ontbinding van de overeenkomst stand houdt.
Uitspraak
Ter illustratie hiervan dient de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 22 januari 2013 (vindplaats: ECLI:NL:GHARL:2013:BY9422).In deze procedure vorderde de verkopers na ontbinding van de koopovereenkomst in eerste aanleg betaling van de contractuele boete, alsmede een aanvullende schadevergoeding. Het verweer van kopers dat zij tijdig een beroep zouden hebben gedaan op het in de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud heeft niet mogen baten. De rechtbank heeft de boete zonder matiging aan verkopers toegewezen. Deze beslissing is in hoger beroep in stand gelaten.
Vragen of rechtsbijstand?
Heeft u naar aanleiding van dit artikel een vraag over contractuele boetes bij de ontbinding of de vordering tot nakoming van een koopovereenkomst van een onroerende zaak of wilt u advies of rechtsbijstand in een procedure, neem dan geheel vrijblijvend en kosteloos contact met ons op.
