In zijn uitspraak van 16 september 2010 heeft de kantonrechter te Delft beoordeeld of de balkonconstructies van een appartementgebouw al dan niet gemeenschappelijk zijn. In de zaak die tot dit vonnis heeft geleid, was het volgende aan de orde.
In de splitsingakte van een appartementengebouw is een splitsingsreglement van toepassing verklaard. In dit reglement is onder meer vastgelegd welke onderhoudsplichten de eigenaren hebben met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. In het reglement wordt echter niets specifieks bepaald omtrent de balkon(constructies).
Besluit VvE
De VvE besluit vervolgens in een Algemene Ledenvergadering om de constructie van het gebouw, inclusief de balkons, als gemeenschappelijk gedeelte aan te merken. Eén van de eigenaren heeft bezwaren hiertegen en verzoekt de kantonrechter het besluit van de VvE te vernietigen. De kantonrechter wijst dit verzoek om de navolgende reden af.
Oordeel van de kantonrechter
In zijn uitspraak (rechtbank Den Haag, kamer voor kantonzaken, locatie Delft d.d. 16 september 2010 (ECLI:NL:RBSGR:2010:BO2741) heeft de kantonrechter het volgende overwogen. Tussen partijen is in geschil dat de splitsingsakte niets specifieks bepaalt over de balkons. Uit het feit dat in de akte van splitsing is aangegeven dat de balkons tot de privé-gedeelten behoren kan in dit geval niet zonder meer worden afgeleid dat daarmee ook de gehele balkonconstructie tot het privé-gedeelte behoort.
De Vereniging van Eigenaren betoogt terecht dat zich in een privé-gedeelte gemeenschappelijke gedeelten en zaken kunnen bevinden (zoals de gevel en de dragende muren). Daartoe dient dus een onderzoek ingesteld te worden naar de feitelijke situatie van het pand/appartementencomplex.
De Vereniging van Eigenaren heeft niet expliciet besloten tot wijziging van de akte van splitsing. Het feit dat niets specifieks is bepaald over de balkons brengt ook niet met zich mee dat een besluit van de Vereniging van Eigenaren om het onderhoud aan de constructie van het gebouw, inclusief de balkons als gemeenschappelijk gedeelte aan te merken beschouwd dient te worden als een impliciete wijziging van de akte van splitsing / het Reglement. Voor het onderhavige besluit was dus de verplichte stemverhouding als bedoeld in artikel 5:139 van het Burgerlijk Wetboek niet vereist. Evenmin is in deze sprake van nadere regelgeving die in strijd komt of afwijkt van het Reglement.
De feitelijke situatie als bedoeld in rechtsoverweging 4.2 is aldus, dat de betonnen constructies, die voor de eerste en tweede verdieping van het complex als balkonvloer zijn aangebracht, zich over de gehele breedte van het pand uitstrekken. Die constructies zijn dus niet beperkt tot telkens één enkel appartement. Feitelijk zijn die constructies daarmee dus – evenals draagmuren – niet ten behoeve van één appartement aangebracht, maar is de constructie en de staat/stabiliteit daarvan van belang voor elk van de vier appartementen, die met hun balkon van de constructie gebruik maken.
Die laatste vaststelling maakt reeds dat het geenszins onredelijk is om de constructie van de balkons als gemeenschappelijk gedeelte in de zin van het reglement te beschouwen. Daarnaast geldt dat de betonnen constructies in aanzienlijke mate – evenals de gevel – het aanzien van de achterzijde van het pand bepalen en dat de veiligheid van alle eigenaren/ gebruikers van de appartementen ermee gediend is dat het onderhoud aan de balkonconstructies op afdoende wijze geschiedt.
Het besluit is dientengevolge niet strijdig met de redelijkheid en billijkheid, ook niet jegens de eigenaren van de appartementen op de begane grond, die weliswaar zelf niet de beschikking hebben over een balkon, maar door degelijk onderhoud en daarmee de instandhouding van het complex wel gebaat zijn.
Vragen of rechtsbijstand?
Heeft u vragen over de bepalingen van de splitsingsakte en/of het appartementsrecht in het algemeen of wilt u (als eigenaar of VvE-bestuur) advies, dan wel rechtsbijstand in een procedure, neem dan geheel vrijblijvend en kosteloos contact met ons op.
