Binnen de VvE bestaat vaak onduidelijkheid over de vraag wie verantwoordelijk is voor het onderhoud en voor wiens rekening de kosten van het onderhoud komen. In dit artikel zal ik kort uiteenzetten hoe het onderhoud binnen de VvE is geregeld.
De regels over het onderhoud staan voornamelijk in het splitsingsreglement. Het splitsingsreglement kan integraal in de splitsingsakte zijn opgenomen, maar vaak wordt één van de Modelreglementen van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) van toepassing verklaard. In dit artikel wordt uitgegaan van het Modelreglement 2006 (MR 2006).
Verantwoordelijkheid VvE voor onderhoud
Een appartementengebouw bestaat uit zowel privé-gedeelten (appartementen met toebehoren) en gemeenschappelijke gedeelten (gevels, daken, fundament, hallen, trappen etc). De eigenaar dient zijn privé-gedeelte zelf te onderhouden (art. 28 MR 2006). Op grond van artikel 5:126 BW en de verschillende modelreglementen is de VvE verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken (art. 16 MR 2006).
In artikel 17 van MR 2006 staat omschreven welke gedeelten van het gebouw en zaken precies gemeenschappelijk zijn. In de splitsingsakte kunnen echter wijzigingen en/of aanvullingen zijn opgenomen, zodat altijd moet worden nagegaan of dit het geval is.
Onderhoud en vervanging
Het bestuur van de VvE is belast met het uitvoeren van het noodzakelijk onderhoud. Moet er onderhoud worden gepleegd, dan dient het bestuur drie vrijblijvende offertes voor de uit te voeren werkzaamheden op te vragen en deze aan vergadering van eigenaars voor te leggen. Alleen de vergadering van eigenaars is immers beslissingsbevoegd ten aanzien van het onderhoud en vervanging van de gemeenschappelijke gedeelte en zaken.
De kosten van onderhoud en vernieuwing/vervanging van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken komen in principe voor rekening van de gezamenlijke eigenaars (artikel 9 lid 1 sub a en sub b van MR 2006). Hierdoor betalen eigenaars soms voor voorzieningen, waar zij geen gebruik van maken. Bijvoorbeeld de eigenaar van een appartement op de begane grond, die voor het liftonderhoud betaalt. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kan dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaard zijn, zo heeft de rechtbank Amsterdam al eens gevonnist.
Lees hier de volledig uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 9 oktober 2009 (ECLI;NL;RBAMS;2009;BL3540).
Elke eigenaar dient conform het in de splitsingsakte bepaalde breukdeel in de kosten bij te dragen, tenzij in de splitsingsakte een andere kostenverdeling is vastgesteld.
Besluitvorming over onderhoud
Besluiten over het verrichten van onderhoud worden met een gewone meerderheid van stemmen genomen. Echter, als de kosten van het onderhoud ten laste komen van het reservefonds en/of gemoeid gaat met een financieel belang dat het door de vergadering vastgestelde bedrag te boven gaat, dient de vergadering het besluit te nemen met een gekwalificeerde meerderheid van 2/3 van het aantal uit brengen stemmen in een vergadering, waarin minimaal 2/3 van het totaal aantal stemmen aanwezig of vertegenwoordigd is. Het verdient de voorkeur om de onderhoudskosten uit het wettelijk verplichte reservefonds te voldoen, te meer het reservefonds nu juist wordt gevormd om toekomstig onderhoud te kunnen financieren.
Eigenaren, die het niet eens zijn met het besluit om het onderhoud uit te voeren, kunnen op grond van artikel 5:130 BW de kantonrechter verzoeken om het besluit te vernietigen. De kantonrechter zal dan beoordelen of de vergadering in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen, waarbij hij alle bij het besluit betrokken belangen zal afwegen.
Indien de vergadering negatief besluit of in het geheel geen besluit wil nemen, dan kan de VvE op grond van artikel 5:121 BW een vervangende machtiging aan de kantonrechter vragen, waarmee zij dan gerechtigd is om op kosten van de VvE, maar zonder toestemming van de eigenaars alsnog de onderhoudswerkzaamheden uit te laten voeren.
Rechtsbijstand?
Bent u het niet eens met een besluit van de VvE om onderhoud uit te voeren of wilt u dat het bestuur onderhoud laat uitvoeren, maar weigeren de eigenaars hieraan medewerking te verlenen, neem dan contact op met Insight Legal.
