De splitsingsakte is in feite de wet van de VvE. De akte en het daarin opgenomen reglement bevatten de regels en voorschriften, die voor alle appartementseigenaren gelden. Als er in, om of aan het gebouw zoveel wordt verbouwd, dat de splitsingsakte niet meer overeenstemt met de feitelijke situatie of als de wet- en regelgeving ingrijpend verandert, dan is het veelal noodzakelijk om de splitsingsakte te wijzigen.
Unanimiteit van stemmen
Voor het wijzigen van de splitsingsakte is in beginsel unanimiteit van stemmen vereist: dat wil zeggen dat alle eigenaars met de voorgenomen wijziging moeten instemmen (5:139 lid 1 BW). Sinds 1 maart 2005 kan de wijziging ook met medewerking van het bestuur geschieden, indien het besluit tot wijziging wordt genomen met een meerderheid van ten minste vier/vijfde (80%) van het aantal stemmen dat aan de eigenaars toekomt (5:139 lid 2 BW). In de akte van splitsing kan overigens bepaald zijn dat er een grotere meerderheid van stemmen nodig is om de akte te wijzigen. Voor het wijzigen van de splitsingsakte is ook toestemming van de beperkt gerechtigden (art. 5:139 lid 3 BW), zoals de hypotheekverstrekkers van de individuele eigenaars nodig.
De akte kan gewijzigd worden door het nemen van een daartoe strekkend vergaderbesluit. De uitnodiging voor deze vergadering moet minimaal 15 dagen van tevoren aan alle eigenaars worden verzonden. In de uitnodiging staat dat in deze vergadering een besluit zal worden genomen over het wijzigen van de splitsingsakte. Indien sprake is van een (bestuurs)besluit in de zin van artikel 5:139 lid 2 BW, dan dient bovendien de concept wijzigingsakte ten minste vijf dagen voor aanvang van de vergadering ter inzage te worden gelegd.
Vernietiging wijzigingsbesluit
Indien de akte wordt gewijzigd met een bestuursbesluit, dan kunnen de tegenstemmende eigenaars op grond van artikel 5:140b lid 2 BW binnen drie maanden na de vergadering de vernietiging van het wijzigingsbesluit vorderen. De rechter zal deze vordering afwijzen als de eigenaars geen schade lijden of hen een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld. Zo lang deze procedure loopt, is het besluit nog niet onherroepelijk, zodat het verstandig is om de wijzigingsakte pas na drie maanden te passeren.
Als het besluit wordt verworpen, dan kunnen een of meer eigenaars aan wie tenminste de helft van het aantal stemmen in de vergadering toekomt op grond van artikel 5:140a BW de kantonrechter om een vervangende machtiging voor de wijziging verzoeken. Deze machtiging zal worden verleend als door de inhoud van de bestaande akte sprake is van een onbillijke of onredelijke situatie en de eigenaars door de wijziging geen schade lijden of met zekerheidstelling schadeloos zijn gesteld.
Wordt het besluit met een voldoende meerderheid aangenomen, dan kan de notaris de wijzigingsakte passeren. Alle eigenaars dienen hiertoe een volmacht aan de notaris te verlenen.
Vragen of rechtsbijstand?
Heeft u vragen over de wijziging van de splitsingsakte of wilt u een besluit hiertoe vernietigen dan wel een vervangende machtiging voor de wijziging van de splitsingsakte vragen, neem dan contact met Insight Legal op.
