Blog

Geregeld ontstaat binnen de VvE de wens om de splitsingsakte te wijzigen. De aanleiding hiertoe kan zijn een ingrijpende verbouwing of uitbreiding van het gebouw, het corrigeren van fouten in de splitsingsakte, het wijzigen van de breukdelen of de stemverhoudingen binnen de VvE of van de bestemmingen van de privé-gedeelten of de gemeenschappelijke gedeelten.

Tweesporenbeleid bij wijziging

Sinds 1 mei 2005 bestaan er twee manieren om een splitsingsakte te wijzigen. Dit zogenaamde “tweesporenbeleid”, waarover de rechtbank Leeuwarden zich in een uitspraak van 8 december 2011 (zie: vindplaats: ECLI:NL:RBLEE:2011:BU7520) uitvoerig heeft uitgelaten, staat omschreven in artikel 5:139 BW.

In lid 1

van dit artikel wordt het eerste spoor verwoord: “de akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars”. Het tweede spoor staat in het tweede lid: “de wijziging kan ook de medewerking van het bestuur geschieden, indien het tot de wijzigingstrekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van tenminste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanig grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald”.

In de hierna te bespreken zaak (zaaknummer: 872856 EJ 13-59), waarin op 21 maart 2013 door het kantongerecht ’s-Hertogenbosch een (niet gepubliceerde) beschikking is gewezen, ging het om een wijziging van de splitsingsakte op grond van het tweede lid van artikel 5:139 lid 2 BW.

Feiten

In deze zaak was sprake van appartementengebouw, gesplitst in 26 appartementsrechten rechtgevende op het gebruik van 15 woningen en 11 bergingen. Verzoeker is eigenaar van een appartementsrecht, rechtgevende op het gebruik van een woning op de eerste en tweede verdieping met een zolder op de derde verdieping en een berging.

Er zijn nog vijf andere eigenaren, waarvan er drie gezamenlijk eigenaar zijn van 13 appartementsrechten en 9 bergingen. Deze eigenaren, hierna in enkelvoud te noemen “de groot-eigenaar” hebben tezamen dan ook maar liefst 139 van de 161 in de vergadering uit te brengen stemmen en dus een ruime meerderheid. De VvE heeft (nog) geen bestuur.

Voorstel tot wijziging splitsingsakte

Op enig moment heeft de groot-eigenaar alle leden van de VvE uitgenodigd voor het bijwonen van een algemene ledenvergadering. Aanleiding voor die vergadering was het voornemen van de groot-eigenaar om de splitsingsakte te wijzigen op de wijze zoals vermeld in de bijgevoegde concept splitsingsakte.

Kort gezegd komen de voorgestelde wijzigingen erop neer dat:

• de eigenaar, die gerechtigd is tot twee of meer direct horizontaal en/of verticaal aan elkaar grenzende privé-gedeelten bevoegd wordt om na verkregen toestemming van het bestuur de tussen die privé-gedeelten aanwezige (gemeenschappelijke) scheidingswanden, respectievelijk (gemeenschappelijke) vloeren geheel of gedeeltelijk te verwijderen, mits deze scheidingswanden, dan wel vloeren geen dragende functie hebben in de constructie van het gebouw;
• een eigenaar zonder toestemming van de vergadering bevoegd wordt tot ondersplitsing van zijn appartementsrechten;
• iedere eigenaar en gebruiker van een aan- of uitbouw van een woning op de begane grond verplicht wordt te gedogen dat het dak van zijn uitbouw gebruik wordt als ondergrond voor een dakterras van de op de eerste verdieping gelegen woning;
• het de eigenaar van een woning op de begane grond wordt toegestaan om een aan- of uitbouw van de woning te realiseren in het gedeelte van zijn privé-gedeelte dat tot tuin is bestemd.

De vergadering heeft met 139 stemmen (voor) besloten om de splitsingsakte te wijzigen overeenkomstig het concept.

Bezwaren tegen het wijzigingsbesluit

Verzoeker kon zich met dit besluit niet verenigen en heeft de kantonrechter op grond van artikel 5:130 BW verzocht het besluit te vernietigen wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het totstandkomen van besluiten (artikel 2:15 lid 1 sub a BW), althans wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid, die door artikel 2:8 BW wordt geëist (artikel 2:15 lid 1 sub b BW).

Verzoeker heeft hiertoe onder meer aangevoerd dat er geen sprake kan zijn van een besluit in de zin van artikel 5:139 lid 2 BW, aangezien de vergadering niet op rechtsgeldige wijze bijeen is geroepen en de grooteigenaar misbruik maakt van dit artikel om haar voornemen tot wijziging van de splitsingsakte zonder de vereiste unanimiteit van stemmen van het eerste lid van artikel 5:139 BW te realiseren. Als belangrijkste argument heeft verzoeker opgeworpen dat er geen bestuursbesluit in de zin van artikel 5:139 lid 2 BW kan worden genomen, zolang de VvE nog geen bestuur heeft, zoals in het onderhavige geval aan de orde was. De VvE leidde tot dusver slapend bestaan, zodat het volgens verzoeker op de weg van de groot-eigenaar had gelegen om alvorens tot wijziging van de splitsingsakte over te gaan, eerst de VvE te activeren en een bestuur en voorzitter van de vergadering te benoemen.

De kantonrechter heeft deze bezwaren niet gehonoreerd en is er veronderstellenderwijs van uitgegaan dat de vergadering is uitgeschreven en de besluitvorming heeft plaatsgevonden overeenkomstig de wet en het splitsingsreglement, zodat het besluit tot wijziging van splitsingsakte op deze punten niet vernietigbaar werd geacht.

Daarnaast heeft verzoeker aangevoerd dat het besluit tot wijziging van splitsingsakte naar maatstaven redelijk en billijkheid onaanvaardbaar was. Verzoeker heeft in dat kader gesteld dat hij pas voor het eerst door de oproep voor de vergadering bekend is geworden met het voornemen om de splitsakte te wijzigen en dat de grooteigenaar de concept splitsingsakte zonder enig overleg met de andere leden heeft laten opstellen. Verzoeker heeft zich verder op het standpunt gesteld, de voorgestelde wijzigingen van de splitsingsakte verregaande gevolgen hebben, zodat het voor de andere leden van belang is om te weten wat na de wijziging allemaal is toegestaan. Het is immers duidelijk dat voor veel wijzigingen in de privé-gedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten na wijziging van de splitsingsakte geen toestemming van de VvE meer nodig is. Er worden verder geen technische en esthetische voorwaarden gesteld aan het samenvoegen en ondersplitsen van de appartementen en de mogelijke uitbouw van de appartementen op de begane grond. Verzoeker stelt terecht dat de in de splitsingsakte opgenomen bepaling dat voor een aan- of uitbouw van een appartement steeds de toestemming van de vergadering van de VvE vereist is, juist is bedoeld om de belangen van de andere eigenaren te beschermen.

Verzoeker vreest bovendien dat de nieuwe appartementsrechten na ondersplitsing zullen worden verhuurd aan studenten of aan instellingen, die begeleid wonen mogelijk maken. Het appartementsgebouw is niet geschikt voor ondersplitsing in kleinere appartementen, wat enorme impact zal hebben op de woon- en leefomgeving van de bewoners, aangezien de appartementen bijzonder gehorig zijn.

Als belangrijkste argument tegen besluit heeft verzoeker aangedragen dat de groot-eigenaar zoveel stemmen heeft dat haar stem altijd het lot bepaalt van alle besluiten, die met een meerderheid van stemmen moeten worden genomen en dat de vergadering in dat kader te weinig gewicht heeft toegekend aan de belangen van de minderheid, dat wil zeggen de andere eigenaren.

Oordeel van de kantonrechter

De kantonrechter schetst in de uitspraak eerst het juridisch kader, waarin de zaak moet worden beoordeeld. Hij overweegt het volgende: “artikel 2:15 lid 1 sub b BW bepaalt dat een besluit van orgaan van de rechtspersoon kan worden vernietigd wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel acht wordt geëist. Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat de rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Ingevolge het tweede lid van dat artikel is tussen hen krachtens een besluit geldende regel niet van toepassing voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De toetsingsmaatstaf daarbij is of het orgaan – en in casu gaat het daarbij om de vergadering van eigenaars – bij de afweging van alle bij het besluit betrokken belangen van de in artikel 2:8 BW bedoelde personen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen”.

De kantonrechter heeft vervolgens overwogen dat de wijziging van de splitsingsakte met zich meebrengt dat straks iedere eigenaar zonder toestemming van de vergadering of het bestuur van de VvE een appartement kan ondersplitsen. Dit geldt niet alleen voor de bovenwoningen maar ook voor de woning op de begane grond, al dan niet na de uitbouw ervan.

De bovenwoningen zouden als gevolg van de wijziging van de splitsingsakte zelfs in drie appartementen kunnen worden gesplitst, aangezien de zolderverdieping zich kan lenen voor kamerbewoning. In theorie zouden dan bij ondersplitsing van de zes benedenwoningen in tweeën en van de negen bovenwoningen in drieën, 39 kleinere wooneenheden kunnen worden gerealiseerd in plaats van de huidige 15 woningen. De kantonrechter acht de vrees van verzoeker dat deze kleinere wooneenheden zullen worden verhuurd aan studenten of aan instellingen, die begeleid wonen faciliteren niet geheel zonder grond. Hij is in elk geval van mening dat door de ondersplitsing op grote schaal het karakter van het complex volledig zal veranderen, waarbij ook het buitenaanzicht van het complex – de straat en het trottoir – zal veranderen door de toegenomen parkeerdruk van auto’s en fietsen.

Volgens de kantonrechter hebben met name de eigenaars, die ook bewoners van de appartementen zijn er belang bij dat het karakter van het complex niet teveel veranderd en dat zij gevrijwaard blijven van geluidsoverlast van de naburige appartementen, die mogelijk ontstaat als aangrenzende appartementen worden gesplitst en daar vervolgens twee of zelfs drie huishoudens worden gevoerd in plaats van één.

De kantonrechter acht het bezwaarlijk dat er een kennelijk geen onderzoek heeft plaatsgevonden naar de impact van de ondersplitsing op de leefbaarheid van de appartementen, met name niet naar eventuele geluidsoverlast die kunnen ontstaan. Deze vraagstukken zijn ter vergadering niet of nauwelijks aan de orde geweest. De groot-eigenaar heeft tijdens de vergadering de voorgestelde wijzigingen zonder nader overleg met de andere eigenaren en zonder enige toezegging met betrekking tot eventuele voorwaarden welke redelijkerwijs in acht zouden moeten worden genomen, kunnen aannemen. Vanwege zijn ruime meerderheid van stemmen in de vergadering heeft hij zich daarbij niets aan de standpunten en de gerechtvaardigde belangen van de andere eigenaren gelegen hoeven laten liggen.

Conclusie

De kantonrechter heeft geconcludeerd, dat verzoeker er als eigenaar een gerechtvaardigd belang bij heeft dat er, alvorens wordt overgegaan tot ondersplitsing van appartementsrechten, onderzoek wordt gedaan naar de gevolgen daarvan voor de leefbaarheid van de (aangrenzende)appartementen en dat hij er belang bij heeft dat niet het complex in de loop van de jaren geheel van karakter verandert, doordat zeer veel appartementen worden ondergesplitst. Het gaat hier volgens de kantonrechter om zodanig substantiële belangen dat een eigenaar mag verwachten dat er op enigerlei wijze rekening mee wordt gehouden in de besluitvorming.

Met deze belangen is in de onderhavige besluitvorming echter op geen enkele wijze rekening gehouden, wat mogelijk is geweest, doordat de groot-eigenaar zelf al over de vereiste meerderheid van stemmen beschikte om het voorstel zonder meer te doen aannemen. Daarom – en nog daargelaten welke belangen van verzoeker in het geding zijn aanzien van de door het besluit mogelijk gemaakt de uitbouw van benedenwoningen – moet worden geconcludeerd dat de vergadering bij de afweging van alle bij besluit betrokken belangen van de belanghebbenden in redelijkheid en naar billijkheid niet tot het besluit had kunnen komen, zodat het besluit op de voet van artikel 2:8 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar wordt geacht en dus op grond van artikel 2:15 lid 1 aanhef en sub b BW vernietigbaar is.

Vragen of rechtsbijstand?

Heeft u naar aanleiding van dit artikel een vraag over de wijziging van de splitsingsakte of wilt u advies of rechtsbijstand in een procedure, neem dan geheel vrijblijvend en kosteloos contact met Insight Legal op.