Sinds 2008 is de VvE verplicht om over een reservefonds te beschikken, waarmee de kosten van noodzakelijke onderhoud en herstel van het gebouw kunnen worden voldaan (artikel 5:126). In de praktijk blijkt echter dat VvE’s te weinig sparen, wat tot achterstallig onderhoud kan leiden.
Onderhoud en verduurzaming van gebouw
De Wet verbetering functioneren VvE, die op 23 mei 2017 door de Eerste Kamer is aangenomen, moet de verbetering, maar ook verduurzaming van appartementengebouwen stimuleren. Door o.a. te voorzien in een minimale jaarlijkse reservering en het aangaan van leningen te vergemakkelijk, worden de mogelijkheden voor VvE’s om het benodigde onderhoud van het gebouw te verrichten en om tot verduurzaming van het gebouw over te gaan, vergroot.
Reservefonds
Vanaf 2018 moet elke VvE een reservefonds voor groot onderhoud hebben en hiervoor voldoende reserveren. Dit kan ofwel door op basis van een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) met een looptijd van tenminste 10 jaar ofwel door jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw te reserveren. Deze herbouwwaarde betreft de herbouwwaarde, zoals vermeld op de polis van de brand- en opstalverzekering. Deze regeling is van toepassing op VvE’s met gebouwen, die (gedeeltelijk) bestemd zijn voor bewoning, waaronder begrepen zogenaamde Gemengde complexen (woningen-bedrijfsruimte of woningen-parkeergarage).
Toestemming eigenaars
De eigenaars kunnen ook besluiten om geen geld in een reservefonds te storten. Dit is alleen mogelijk als 80% van de eigenaars met deze regeling akkoord gaat en de individuele eigenaars de kosten voor onderhoud direct kunnen voldoen als onderhoud nodig is of als de bank ten behoeve van de individuele eigenaars een bankgarantie aan de VvE heeft verstrekt.
Aangaan van geldleningen
In de wet is verder opgenomen dat de VvE bevoegd is om een geldlening aan te gaan voor de kosten van energiebesparende maatregelen, onvoorziene onderhoudskosten of (andere, dan de gebruikelijke jaarlijkse) kosten, die het reservefonds overstijgen. Bij de laatstgenoemde categorie wordt als voorwaarde gesteld dat VvE in de voorgaande twee jaren tenminste het minimumbedrag heeft gereserveerd. Als de lening aan de wettelijke voorwaarden voldoet, wordt deze aangemerkt als een lening voor woningonderhoud of renovatie zodat de rente aftrekbaar is.
Om de bereidheid van de banken en de eigenaren om de lening aan te gaan, te vergroten, is bepaald dat de eigenaars niet hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de gehele schuld, maar alleen voor hun eigen deel, conform het breukdeel uit de splitsingsakte. Daarnaast is geregeld dat de schuld bij overdracht van het appartementsrecht op de nieuwe eigenaar overgaat, mits voorafgaand aan de overdracht is medegedeeld hoe groot de lening is en voor welk deel hij aansprakelijk wordt.
Inwerkingtreding
De Wet verbetering functioneren VvE treedt op 1 januari 2018 in werking, maar voorziet in een overgangsregeling. De minimale reservering is de komende 3 jaar nog niet verplicht.
Vragen of rechtsbijstand?
Heeft u naar aanleiding van deze blog nog vragen over de nieuwe wet of over het appartementsrecht in het algemeen of wilt u rechtsbijstand in een geschil over het appartementsrecht, neem dan contact met Insight Legal op.
