Als een nieuw appartement kort of een aantal jaren na de oplevering van het appartementengebouw bouwkundige gebreken vertoont, dan kan in veel gevallen de aannemer (nog) worden aangesproken.
Garanties aannemer
Aangezien alle appartementseigenaars gezamenlijk eigenaar van het appartementengebouw zijn, worden de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het gebouw aan hen opgeleverd, waarbij zij ingevolge artikel 5:126 lid 2 BW door de VvE worden vertegenwoordigd. De appartementen (privé-gedeelten) worden aan de individuele eigenaars opgeleverd. Vaak zijn in de koop- en aannemingsovereenkomst door de aannemer verstrekte garanties opgenomen. Als er sprake is van een gebrek aan een gemeenschappelijke gedeelte of zaak, dan kan de VvE zich op die garantie beroepen. De appartementseigenaar kan een beroep op de garantie doen als het een gebrek in of aan het privé-gedeelte betreft.
Garantietermijnen
Tot januari 2010 werd ook vaak GIW-garantie verstrekt. De GIW-garantie betreft een aanvulling op de koop- en aanneemovereenkomst. De garantietermijn van de GIW-garantie bedraagt in het algemeen zes jaar en gaat drie maanden na oplevering in. Voor ernstige, constructieve gebreken geldt een garantietermijn van tien jaar. De GIW-garantie bestaat niet meer, maar de bepalingen van de GIW Garantie zijn nog steeds van kracht, zodat er soms nog een beroep op kan worden gedaan. Daarnaast werden veelvuldig de UAV 1989 als algemene voorwaarden van toepassing verklaard. Ingevolge artikel 12 van de UAV 1989 is de aannemer na oplevering in principe niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk. De aannemer blijft op basis van de UAV 1989 echter tot 10 jaar na de oplevering aansprakelijk voor ‘een tot vergaan leidend begin van verval’ van het bouwwerk en tot 5 jaar voor eventuele verborgen gebreken.
Verder is een aannemer op grond van de wet gedurende 20 jaren na de oplevering aansprakelijk voor gebreken aan het werk (artikel 7:761 lid 2 BW). De aannemer kan echter niet aansprakelijk worden gehouden voor gebreken, die bij de oplevering ontdekt hadden moeten worden. In alle gevallen geldt dat het gebrek binnen bekwame tijd na ontdekking bij de aannemer moet zijn gemeld.
Gelegenheid tot herstel
Als het appartement gebreken vertoont, waarvoor de aannemer aansprakelijk is, dan moet hij altijd eerst in de gelegenheid wordt gesteld om deze binnen een redelijke termijn te herstellen (artikel 7:759 BW). Als de aannemer niet reageert of niet wil herstellen, dan verjaart de rechtsvordering na verloop van 2 jaar, waarna de aannemer niet meer in rechte kan worden aangesproken. Deze verjaring kan echter worden gestuit middels een aangetekende brief, waarin het recht op herstel wordt voorbehouden of door het opstarten van een gerechtelijke procedure. Eventuele gevolgschade kan volgens de algemene regels van de artikelen 6:74 en verder BW op de aannemer worden verhaald.
Vragen of rechtsbijstand?
Heeft u naar aanleiding van deze blog een vraag of wilt u rechtsbijstand of advies in een zaak over verborgen gebreken aan uw appartement of het gebouw, neem dan vrijblijvend en kosteloos contact met Insight Legal op.
