Om bij uw garage te komen, loopt u al jaren over een pad dat op een naastgelegen perceel ligt. Dan krijgt u nieuwe buren, die u de toegang tot dit pad ontzeggen. Kan dit zomaar en hoe kunt u aantonen dat er sprake is van een ‘erfdienstbaarheid’, zodat de nieuwe buren uw recht van overpad moeten respecteren?
Erfdienstbaarheden
Een erfdienstbaarheid is het recht om (een deel van) de grond van een ander (dienend erf) te gebruiken. Bij het Kadaster kunt u nagaan of er een erfdienstbaarheid op uw grond rust. Binnen de grenzen van de wet is elke vorm van erfdienstbaarheid toegestaan. De volgende erfdienstbaarheden komen het meest voor: recht van voetpad, overpad of weg, recht van uitzicht, gootrecht, recht van waterleiding of het recht om iets aanbrengen of te onderhouden.
Rechten en plichten
Een erfdienstbaarheid is onlosmakelijk met de grond verbonden. Bij verkoop van die grond gaan alle rechten en plichten uit hoofde van de erfdienstbaarheid op de nieuwe eigenaar over. Als rechthebbende (heersend erf) is het u toegestaan om op uw kosten alle werkzaamheden te verrichten, die nodig zijn om van de erfdienstbaarheid te kunnen profiteren, zoals bijvoorbeeld het aanleggen van bestrating. De eigenaar van het dienende erf moet het gebruik van de erfdienstbaarheid te allen tijde toelaten en kan op zijn beurt verlangen dat u onderhoud pleegt. Mits dit in de vestigingsakte is vastgelegd, komt hem in ruil voor de erfdienstbaarheid een (periodieke) vergoeding toe.
Totstandkoming
Een erfdienstbaarheid komt door ‘vestiging’ of ‘verjaring’ tot stand. Alleen de eigenaar van het dienend erf kan een erfdienstbaarheid vestigen. Dit gebeurt door middel van een notariële akte. Van verkrijging van het recht van erfdienstbaarheid door ‘verjaring” is sprake als u zich onafgebroken heeft gedragen alsof u dit recht heeft. Is het gebruik ‘te goeder trouw’ geweest, dan verkrijgt u dit recht daadwerkelijk na verloop van 10 jaar na de dag, waarop het gebruik is begonnen. Bij ‘kwade trouw’ bedraagt die termijn 20 jaar. De verjaring wordt gestuit door een aangetekende brief, waarin ondubbelzinnig het recht op de grond wordt voorbehouden, gevolgd door binnen zes maanden instellen van een gerechtelijke vordering als dit recht niet wordt erkend. Meent u door verjaring een (recht van) erfdienstbaarheid te hebben verkregen, dan kunt u dit bij het Kadaster inschrijven. Als de eigenaar van het dienende erf het niet met deze inschrijving eens is, dan kan hij zich tot de rechter wenden.
Beëindiging
Het recht op een erfdienstbaarheid eindigt door opheffing, afstand, vermenging of verjaring.
De eigenaar van het dienend erf kan de rechter vragen om het recht op te heffen, op grond van onvoorziene omstandigheden, of als na 20 jaar blijkt dat voortgezet gebruik in strijd is met het algemeen belang. De rechthebbende kan ook afstand doen van het recht. Vermenging doet zich voor als dienend en heersend erf in één hand komen. Van verjaring is sprake als er meer dan 20 jaar geen gebruik van het recht is gemaakt.
Vragen of rechtsbijstand?
Heeft u naar aanleiding van deze blog vragen of wilt u rechtsbijstand of advies in een geschil erfdienstbaarheden, neem dan geheel vrijblijvend en kosteloos contact met Insight Legal op.
