Wat kunt u doen als u na de koop verborgen gebreken aan uw nieuwe woning ontdekt? Op grond van art. 7:17 BW moet de staat van de woning beantwoorden aan de koopovereenkomst. De koper mag dus verwachten dat de woning de eigenschappen bezit, die nodig zijn voor een normaal gebruik.
Non-conformiteit
Voldoet de woning hier niet aan, dan is er sprake van non-conformiteit en is de verkoper in principe aansprakelijk. In de NVM-koopakte wordt van deze regel afgeweken door standaard te bepalen dat de woning wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt, met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken. Het uitgangspunt is dan ook dat alle gebreken, die na de levering van de woning worden ontdekt, voor rekening en risico van de koper komen.
Garantie voor normaal gebruik
In een ander standaard artikel van de NVM-akte wordt op deze hoofdregel teruggekomen. Dat artikel garandeert de koper namelijk dat de onroerende zaak de eigenschappen bezit, die voor een normale gebruik nodig zijn. Onder deze garantie vallen echter niet gebreken, die dit normale gebruik belemmeren en die de koper kenbaar zijn. Op basis van de NVM-koopakte is de verkoper dus wel aansprakelijk voor gebreken aan de woning, die de koper niet kende of behoorde te kennen (als hij goed onderzoek had gedaan) en die het normaal gebruik van de woning belemmeren. Volgens de jurisprudentie gaat het dan om zeer ernstige gebreken, die de bewoonbaarheid daadwerkelijk aantasten, zoals bijvoorbeeld constructieve gebreken of ernstige lekkages.
Mededelingsplicht verkoper
Daarnaast is de verkoper aansprakelijk als hij met de gebreken bekend was, maar deze voor de koper heeft verzwegen. De verkoper moet de hem bekende gebreken aan de woning dus ongevraagd aan de koper melden. Als de verkoper ontkent dat hij met deze gebreken bekend was, dan rust de zware bewijslast van het tegendeel op de koper. De koper mag op zijn beurt vertrouwen op (de juistheid van de) mededelingen van de verkoper omtrent de staat van de woning, maar heeft zelf ook een onderzoekplicht. Een verkoper, die zijn mededelingsplicht schendt, kan de koper niet verwijten dat hij de woning onvoldoende heeft onderzocht. De koper doet er altijd verstandig aan om de woning voorafgaand aan de koop grondig bouwkundig te (laten) onderzoeken.
Melding binnen bekwame tijd
Heeft u een (verborgen) gebrek in uw nieuwe woning vastgesteld, dan dient u de koper binnen “bekwame tijd” van het gebrek op de hoogte te stellen. Het verdient de voorkeur om deze mededeling middels een aangetekende brief te doen. U kunt de verkoper hierin ook direct in gebreke stellen en hem verzoeken om het gebrek binnen een redelijke termijn te (laten) herstellen. Als de verkoper het gebrek niet tijdig herstelt, dan dient u binnen twee jaar een vordering hiertoe bij de rechter in te stellen. In geval van verzuim van de verkoper, bent u tevens bevoegd om het gebrek door een derde te laten herstellen en de herstelkosten op de verkoper te verhalen.
Vragen en rechtsbijstand?
Heeft u naar aanleiding van deze blog een vraag over verborgen gebreken of wilt u advies, dan wel rechtsbijstand in een geschil over verborgen gebreken aan een woning, neem dan vrijblijvend en kosteloos contact met Insight Legal op.
