In de VvE-praktijk wordt ons geregeld gevraagd of het wel redelijk is dat de eigenaar van een appartementen op de begane grond meebetaalt aan de kosten van de lift, terwijl hij geen gebruik van de lift hoeft te maken. In een recente uitspraak (rechtbank Rotterdam van 2/11/2018, ECLI:NL:RBROT:2018:9520) heeft de kantonrechter te Rotterdam zich over deze vraag gebogen en in deze specifieke zaak als volgt beslist.
Gemeenschappelijk zaak
Ingevolge de model-splitsingsreglementen wordt de lift standaard als een gemeenschappelijke zaak aangemerkt, zodat alle eigenaren aan de liftkosten moeten meebetalen, ongeacht of zij de lift gebruiken, tenzij in de splitsingsakte anders is bepaald.
In de splitsingsakte van een Rotterdamse VvE is van deze hoofdregel afgeweken door te bepalen dat de “de schulden en kosten verbonden aan (…) gemeenschappelijke zaken die slechts dienstbaar zijn aan één eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars worden gedragen en betaald door die eigenaar voor het geheel, dan wel door die groep van eigenaars (…)”.
Gezamenlijke schulden en kosten
Omdat sprake was van een specifieke bepaling, geldt deze uitspraak alleen voor deze VvE, maar het oordeel van de kantonrechter is van belang voor geschillen over de uitleg van de begrippen ‘dienstbaar’ en ‘ten dienste van’ in vergelijkbare bepalingen over de verdeling van schulden en kosten, zoals opgenomen in de model-splitsingsreglementen.
Dienstbaar
Volgens de eigenaar van een appartement op de begane grond is de lift alleen dienstbaar aan de bovengelegen appartementen. De VvE voerde hiertegen aan dat de begane grond eigenaar de lift kan gebruiken om bij andere eigenaren op bezoek te gaan, zodat de lift aan hem ‘dienstbaar’ is als deze voor hem ‘beschikbaar’ is.
De kantonrechter volgt deze stellingen niet en overweegt dat het begrip ‘dienstbaar’ als ‘bevorderlijk voor’, ‘van nut’ of ‘voordelig’ moet worden gedefinieerd. Aangezien de begane grond eigenaar de lift niet gebruikt, is de lift hem niet van nut en strekt deze hem ook niet tot enig voordeel. Het feit dat de lift dienstbaar is aan het gebouw als geheel, maakt dit niet anders, omdat het volgens de afwijkende bepaling gaat om dienstbaarheid aan ‘één eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars’. Bij bezoeken aan de hoger gelegen eigenaren moet de lift verder als dienstbaar aan die eigenaars worden aangemerkt. De kantonrechter heeft aldus geoordeeld dat de lift niet dienstbaar is aan de eigenaar van het begane grond appartement, zodat hij niet aan de liftkosten hoeft mee te betalen.
Vragen of rechtsbijstand?
Heeft u vragen over de verdeling van de gemeenschappelijke kosten van de VvE of wilt u advies, dan wel rechtsbijstand in een zaak over het appartementsrecht, neem dan contact met Insight Legal op
