De wet definieert ‘aanneming van werk’ als de overeenkomst van het tot stand brengen én het opleveren van een werk van stoffelijke aard (artikel 7:750 BW). Een van de hoofdverplichtingen van de aannemer is dus de deugdelijke (en tijdige) oplevering van het werk. Veel bouwgeschillen gaan dan ook over de vraag of het werk al dan niet is opgeleverd. De opleveringsprocedure is in de wet geregeld (artikel 7:758 BW). Ik zal hierna uiteenzetten hoe deze verloopt en wat de juridische gevolgen van de oplevering van het werk zijn.
Oplevering
Vanaf het moment dat de aannemer aan de opdrachtgever mededeelt, dat het werk voor oplevering gereed is, moet de opdrachtgever het binnen een redelijke termijn keuren en aanvaarden of weigeren. Het is aan te bevelen om kleine gebreken aan het werk in een door partijen te ondertekenen proces-verbaal van oplevering vast te leggen.
Als de opdrachtgever het werk – eventueel onder voorbehoud van herstel van gebreken – aanvaardt, dan wordt het als opgeleverd beschouwd. De bij de oplevering geconstateerde gebreken aan werk, dient de aannemer binnen een redelijke of overeengekomen termijn na oplevering te herstellen. Keurt de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn, dan wordt hij geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. De aanwezigheid van een aantal kleine gebreken (‘afwerkpunten’) kan geen reden zijn om het werk te weigeren. Dit is evenwel anders als het werk bij oplevering verre van gereed blijkt te zijn of dermate ernstige gebreken vertoont, dat een weigering van het werk door de opdrachtgever gerechtvaardigd is.
Aansprakelijkheid voor gebreken
De oplevering is juridisch gezien een belangrijk moment, omdat het werk vanaf de oplevering voor risico van de opdrachtgever komt (artikel 7:758 lid 2 BW) en de aannemer niet langer aansprakelijk is voor gebreken, die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken (artikel 7:758 lid 3 BW). De opdrachtgever doet er daarom verstandig aan om het werk bij de oplevering altijd grondig te inspecteren en zich hierbij bij voorkeur door een bouwkundige te laten bijstaan.
Gebreken, die bij de oplevering niet redelijkerwijs ontdekt konden worden, omdat ze niet zichtbaar waren, de zogenaamde ‘verborgen gebreken’, kunnen wel tot aansprakelijkheid van de aannemer leiden. Tot slot is de opdrachtgever na oplevering in beginsel de gehele aanneemsom verschuldigd, en vangt de verjaringstermijn voor vorderingen wegens gebreken aan.
Advies of rechtsbijstand
Wilt u advies of rechtsbijstand inzake een geschil omtrent de oplevering van een bouw of verbouwing of over (verborgen) gebreken of heeft u een andere vraag over het bouwrecht? Neem dan contact met Insight Legal op.
