Het huurrecht is het onderdeel van het burgerlijk recht dat zich bezighoudt met de huurovereenkomst. De huurovereenkomst wordt geregeld in titel 4 van Boek 7 van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek, Daarbij zijn ook de algemene regels voor de overeenkomst in Boek 6 van belang. Van huur is sprake als een partij (de verhuurder) het gebruik van een zaak verstrekt aan een andere partij (de huurder), die daarvoor een tegenprestatie moet betalen. Hoewel men bij huur snel zal denken aan de huur van een huis zijn er vele andere soorten huurovereenkomsten. Je kunt bijvoorbeeld een auto of boot huren, maar ook een boek of dvd.
Algemene regels
De wet geeft een aantal algemene regels, die voor iedere huurovereenkomst gelden. Deze regels zijn over het algemeen van regelend recht, zodat partijen ervan mogen afwijken.
Verplichtingen van de verhuurder
In de wet zijn de algemene verplichtingen van de verhuurder vastgelegd.
De verhuurder moet de zaak aan de huurder voor gebruik ter beschikking stellen. Gebeurt dit niet (tijdig), dan is de verhuurder zonder ingebrekestelling schadeplichtig, omdat dan meestal een fatale termijn is geschonden. De verhuurder dient in te staan voor gebreken, die niet aan de huurder zijn toe te rekenen. De verhuurder is verplicht gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk of te duur is. Deze plicht ontstaat pas als de huurder daarom heeft verzocht. Kleine herstellingen, die op grond van art. 7:217 BW voor rekening van de huurder komen, vallen hier niet onder.
Bij niet-naleving van deze verplichtingen, kan de huurder de huurovereenkomst gedeeltelijk ontbinden en een vermindering van de huurprijs vorderen, de huurovereenkomst volledig ontbinden en/of een schadevergoeding vorderen.
Verplichtingen van de huurder
De huurder heeft de volgende verplichtingen om:
- de huurprijs tijdig, dat wil zeggen op het overeengekomen tijdstip te voldoen; het gaat hierbij meestal om een fatale termijn, waarbij het verzuim automatisch intreedt zonder voorafgaande ingebrekestelling (aanmaning);
- zich als een goed huurder te gedragen; dit betreft een open norm en is uitgewerkt in diverse bepalingen. De huurder mag bijvoorbeeld geen overlast veroorzaken;
- het gehuurde overeenkomstig de (contractuele) bestemming te gebruiken (art. 7:214 BW); wanneer het gehuurde wordt gebruikt in strijd met de bestemming, dan is dat een wanprestatie, die voor ontbinding in aanmerking komt;
- veranderingen aan het gehuurde aan te brengen; Dit is niet toegestaan, tenzij de verhuurder schriftelijke toestemming heeft gegeven of het om (zeer) geringe veranderingen gaat, die bij het einde van de huurovereenkomst “zonder noemenswaardige kosten” kunnen worden verwijderd.
- dringende werkzaamheden aan het gehuurde of groot preventief onderhoud, dat niet tot na het einde van de huurovereenkomst kan worden uitgesteld, toe te staan. De huurder moet dan ook renovatie (waaronder ook sloop en nieuwbouw valt) toestaan, mits het voorstel daartoe redelijk is. Zo’n voorstel is bij een renovatie van tien of meer woningen of bedrijfsruimtes redelijk, wanneer 70 % van de huurders ermee instemt;.
- gebreken aan gehuurde direct aan de verhuurder te melden;
- de gelegenheid te geven tot bezichtiging bij verkoop van het gehuurde;
- het gehuurde aan de einde huur aan de verhuurder ter beschikking te stellen; als er bij aanvang van de huur een beschrijving van de staat van het gehuurde is opgemaakt, moet het gehuurde, behoudens geoorloofde veranderingen en toevoegingen in de deze staat worden opgeleverd. Als er geen beschrijving is opgemaakt, dan moet het gehuurde in de oorspronkelijke staat worden opgeleverd.
Onderhuur
De onderhuurovereenkomst is een huurovereenkomst, waarbij de huurder een gedeelte van zijn gehuurde zaak (bijvoorbeeld een kamer) aan een andere huurder verhuurt. De huurder van een zelfstandige woonruimte heeft dit recht op grond van de wet. Dit is regelend recht, zodat hiervan in de huurovereenkomst kan worden afgeweken.
Koop breekt geen huur
Als de verhuurder het gehuurde aan een ander overdraagt, breekt deze koopovereenkomst de huurovereenkomst niet. Dit houdt in, dat de nieuwe eigenaar van het pand gebonden is aan de huurovereenkomst met de bestaande huurder in die ruimte.
Beëindiging van de huurovereenkomst
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt na het verstrijken van de termijn en die voor onbepaalde tijd na opzegging (art. 7:228 lid 2 BW). In geval van een tekortschieten van de huurder in zijn verplichtingen kan de huurovereenkomst door de rechter worden ontbonden.
Huurrecht woonruimte
Het huurrecht van woonruimte ziet op de verhuur van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld kamers) of een woonwagen met standplaats.
Om de positie van de huurder van woonruimte te beschermen, geeft de wet regels die er voor zorgen dat hij – behoudens enkele wettelijke uitzonderingen – niet zo maar uit zijn huis gezet kan worden en niet met een enorme huurverhoging geconfronteerd kan worden (huurprijsbescherming). Vanwege het beschermingskarakter zijn de regels met betrekking tot de huur van woonruimte van dwingend recht, zodat er niet van kan worden afgeweken.
Einde van de huurovereenkomst woonruimte
Een huurovereenkomst woonruimte kan op volgende drie manieren worden beëindigd:
- met wederzijds goedvinden; deze beëindigingsovereenkomst kan alleen worden gesloten na het aangaan van de huur;
- ontbinding door de rechter; de kantonrechter kan de huurovereenkomst op vordering van de verhuurder wegens wanprestatie van de huurder ontbinden;
- opzegging; zowel huurovereenkomsten voor bepaalde tijd als voor onbepaalde tijd moeten worden opgezegd. Het maakt niet uit of een huurcontract voor bepaalde (tijdelijk huurcontract) of onbepaalde tijd is opgesteld. Zowel door de huurder als de verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen. Er moet worden opgezegd met een aangetekende brief of exploot tegen de betaaldatum van de huurprijs en bij de opzegging moeten de opzeggingsgronden worden vermeld. De gronden van opzegging kunnen zijn: – de huurder heeft zich niet als een goed huurder gedragen – de verhuurder heeft het gehuurde pand dringend nodig voor zijn eigen gebruik – de verhuurder wil een bestemmingsplan met betrekking tot de verhuurde ruimte naleven.
Wanneer de huurder de huurovereenkomst van woonruimte opzegt, moet hij een opzegtermijn van minimaal één maand en maximaal drie maanden in acht nemen. Voor de verhuurder geldt een opzegtermijn van minimaal drie maanden en maximaal zes maanden.
Leegstandwet
De Leegstandwet maakt het mogelijk een niet (meer) door de eigenaar bewoonde woning die te koop staat tijdelijk (minimaal 6 maanden, maximaal 5 jaar) te verhuren zonder huurbescherming. Hiervoor moet de eigenaar bij de gemeente een leegstandvergunning aanvragen.
Bedrijfsruimte
Het huurrecht bedrijfsruimte maakt onderscheid tussen de huur van middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimten.
Middenstandsbedrijfsruimte (7:290-bedrijfsruimte)
De huur van middenstandsbedrijfsruimte betreft de huur van een pand waar goederen of diensten worden geleverd.
De huurovereenkomst van dit soort bedrijfsruimte wordt aangegaan voor de duur van telkens vijf jaren, met een mogelijkheid van verlenging met nog eens vijf jaren. Indien na deze verlenging niet is opgezegd, wordt de huurovereenkomst voortgezet in onbepaalde tijd, tenzij bepaalde tijd is afgesproken.
In de eerste tien jaren is er sprake van een vergaande huurbescherming, waarbij de verhuurder de huurovereenkomst slechts op twee gronden kan opzeggen, namelijk i) in geval van slechte bedrijfsvoering door de huurder; of ii) indien de verhuurder of zijn naaste familielid/-leden het verhuurde dringend nodig heeft. Na tien jaren wordt de huurbescherming van de huurder minder en zijn er meer opzeggingsgronden voor opzegging door de verhuurder, waaronder een (open) belangenafweging.
Beide partijen kunnen de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen huurperiode opzeggen, waarbij een opzegtermijn van één jaar in acht moet worden genomen. De opzegging geschiedt bij exploot of aangetekende brief en onder vermelding van de opzeggingsgrond(en).
Overige bedrijfsruimte (7:230a-bedrijfsruimte)
Onder overige bedrijfsruimte oftewel 7:230a-bedrijfsruimte verstaat de wet: een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die noch woonruimte, noch (detailhandels)bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW betreft”. In de praktijk komt dit neer op alle bedrijfsruimte, die niet als middenstandsbedrijfsruimte wordt gekwalificeerd. Enkele voorbeelden van 7:230a-bedrijfsruimte zijn: kantoorruimte, autoverhuurbedrijf, bankfiliaal, bioscoop, casino, fitnesscentrum, makelaardij, overige vrije beroepen etc.
Partijen hebben bij het sluiten van een huurovereenkomst 7:230a-bedrijfsruimte volledig contractsvrijheid. Er geldt geen minimale duur, waarvoor de huur moet worden aangegaan. De huurovereenkomst kan voor bepaalde of onbepaalde tijd worden gesloten. Tenzij dit is overeenkomen, hoeft een huurovereenkomst 7:230a-bedrijfsruimte, die voor bepaalde tijd is gesloten niet te worden opgezegd. De huur eindigt op de overeengekomen einddatum van rechtswege. Een huurovereenkomst 7:230a-bedrijfsruimte voor onbepaalde duur moet altijd worden opgezegd. De opzegging leidt in principe tot beëindiging van de huurovereenkomst, ongeacht of de huurder het met de opzegging eens is. Partijen zijn, volledig vrij in het afspreken van opzeggingstermijnen, maar deze dient wettelijk minimaal één maand te bedragen. Tegelijk met de opzegging, dient ook de ontruiming van het gehuurde te worden aangezegd tegen een datum op of na einde huurovereenkomst.
Ontruimingsbescherming
De huurder van 7:230a-bedrijfsruimte geniet geen huurbescherming, zoals de huurders van 290-bedrijfsruimte. Wel geniet deze huurder – na opzegging door de verhuurder – van rechtswege ‘ontruimingsbescherming’. Deze ontruimingsbescherming houdt in dat de huurder gedurende twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd niet tot ontruiming kan worden gedwongen. Zodra de ontruimingsbescherming van twee maanden is verstreken, zal de huurder het gehuurde moeten ontruimen.
De huurder kan echter binnen deze twee maanden de kantonrechter verzoeken om de periode van ontruimingsbescherming te verlengen. Wordt het verzoek tijdig ingediend, dan schorst het verlengingsverzoek de ontruimingsverplichting van huurder, zolang er nog niet op het verzoek is beslist. Bij de beslissing op een verlengingsverzoek weegt de rechter de belangen van de huurder en de verhuurder tegen elkaar af. De Huurder moet aannemelijk maken dat zijn belangen door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde.
De verlenging van de ontruimingsbescherming kan voor een termijn van ten hoogste één jaar (na beëindiging van de huurovereenkomst) worden uitgesproken. Vervolgens kan deze termijn op verzoek van de huurder nog tweemaal met ten hoogste een jaar worden verlengd. Dit betekent dat de verhuurder er rekening mee moet houden, dat de huurder nog maximaal drie jaar na de huurbeëindiging van het gehuurde gebruik kan blijven maken. Wordt een verlengingsverzoek afgewezen, dan stelt de rechter tevens het tijdstip van de ontruiming vast.
Wat kan Insight Legal betekenen?
De advocaten van Insight Legal zijn gespecialiseerd in het huurrecht en behandelen zaken op het gebied van zowel het huurrecht woonruimte als het huurrecht bedrijfsruimte. Zij kunnen uw huurovereenkomst woonruimte of bedrijfsruimte opstellen of beoordelen en hebben ruime ervaring met het adviseren en het voeren van procedures over onder meer de volgende huurrechtelijke ontwerpen:
huurovereenkomst woonruimte
huurovereenkomst 7:290-bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfruimte)
huurovereenkomst 7:230a-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte)
huurachterstand
huurverhoging
gebreken/achterstallig onderhoud
huurprijsvermindering
huurprijswijziging
beëindiging huurovereenkomst
oplevering
ontruiming
ontruimingsbescherming
huurbeding in hypotheekakte
indeplaatsstelling
renovatie
Contact
Heeft u vragen over huurrecht of wilt u advies, dan wel rechtsbijstand in een procedure over een huurrechtelijk geschil, neem dan contact met Insight Legal op
